건축물의 용도변경, 제대로 알아야 과태료 피할 수 있습니다.
건축물의 용도변경, 제대로 알아야 과태료 피할 수 있습니다.
건축물을 다른 용도로 활용하려면 법적 절차를 따라야 합니다. 단순한 내부 공사가 아니라면 용도변경은 필수적인 사항이며, 이를 위반할 경우 과태료는 물론 영업정지 등의 제재도 받을 수 있습니다.
1. 건축물 용도변경의 개념
2. 시설군에 따른 세부용도 분류
3. 용도변경 행위의 판단 시점(건축법령 적용 시점)
3-1 건축물대장 기재내용의 변경
3-2 임의변경
3-3 전제조건
4. 용도변경 시 허가 또는 신고 기준
5. 용도변경 위반 시 법적 조치 및 과태료
6. 담당기관 및 문의처
7. 체크포인트
1. 건축물 용도변경의 개념
건축물의 용도변경이란, 기존 건축물이 허가된 용도(예: 주택, 상가, 공장 등)에서 다른 용도로 변경되는 행위를 말합니다. 건축법상 29개 건축물의 용도 분류군(시설군) 중 서로 다른 용도로 변경할 경우 허가 또는 신고 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
2. 시설군에 따른 세부용도 분류
건축법 시행령에 따라 건축물은 아래와 같은 주요 시설군별 세부용도로 나뉘며, 상호 변경 시 허가 또는 신고 대상이 됩니다.
건축물의 용도
| 시설군 | 세부용도 |
| 1. 자동차 관련 시설군 | 자동차 관련 시설 |
| 2. 산업 등 시설군 | 가. 운수시설 나. 창고시설 다. 공장 라. 위험물저장 및 처리시설 마. 자원순환 관련 시설 바. 묘지 관련 시설 사. 장례시설 |
| 3. 전기통신시설군 | 가. 방송통신시설 나. 발전시설 |
| 4. 문화집회시설군 | 가. 문화 및 집회시설 나. 종교시설 다. 위락시설 라. 관광휴게시설 |
| 5. 영업시설군 | 가. 판매시설 나. 운동시설 다. 숙박시설 라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
| 6. 교육 및 복지시설군 | 가. 의료시설 나. 교육연구시설 다. 노유자시설(老幼者施設) 라. 수련시설 마. 야영장 시설 |
| 7. 근린생활시설군 | 가. 제1종 근린생활시설 나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외) |
| 8. 주거업무시설군 | 가. 단독주택 나. 공동주택 다. 업무시설 라. 교정 및 군사시설 |
| 9. 그 밖의 시설군 | 가. 동물 및 식물 관련 시설 |
> 주거시설: 단독주택, 공동주택(아파트, 다세대 등)
> 근린생활시설: 소매점, 음식점, 학원, 의원 등
> 업무시설: 일반 사무소, 오피스텔
> 숙박시설: 호텔, 모텔, 게스트하우스
> 공장/산업시설: 제조업소, 물류센터 등
> 교육시설: 학교, 유치원, 학원
> 종교시설: 교회, 사찰, 성당
예를 들어, 다가구주택을 원룸(다중생활시설)으로 변경하거나, 단독주택을 카페(근린생활시설)로 변경할 경우 용도변경 허가 또는 신고 대상이 됩니다.
3. 용도변경 행위의 판단 시점(건축법령 적용 시점)
건축법상의 용도변경행위에는 유형적인 용도변경행위뿐만 아니라 용도변경된 건축물을 사용하는 행위도 포함됩니다. 따라서 적법한 용도변경절차를 마치지 아니한 건축물은 원상회복되거나 적법한 용도변경절차를 마치기 전까지는 그 위법상태가 계속되고, 그 위법상태의 법적 성격은 특별한 사정이 없는 한 그 법적 성격 여하가 문제 되는 시점 당시에 시행되는 건축법령에 의하여 판단되어야 하므로 허가를 받거나 신고를 하지 않은 용도변경에 대한 이행강제금 부과요율은 그 행위를 단속한 시점의 건축법령이 됩니다(대법원 2017. 5. 31. 선고, 2017두30764 판결).
3-1 건축물대장 기재내용의 변경(규제「건축법」제19조제3항 및 규제「건축법 시행령」 제14조제4항)
같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청해야 합니다.
용도변경신고의 대상은 아니지만 건축물대장 기재사항의 변경을 신청해야 하는 건축물의 용도를 변경하고 그에 관한 건축물대장 기재사항 변경신청을 하지 않은 경우, 그 용도변경이 위법하게 됩니다(대법원 2010. 8. 19. 선고, 2010두8072 판결).
3-2 임의변경
용도변경 허가 신청·신고 또는 건축물 기재사항 변경신청 의무가 없는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 용도변경의 허가나 신고 또는 건축물 기재사항 변경신청 없이 용도변경을 할 수 있습니다(규제「건축법」 제19조제3항 단서 및 규제「건축법 시행령」 제14조제4항 본문).
√ 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경
√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖에 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경
3-3 전제조건
건축물대장 기재사항의 변경신청 또는 임의변경으로 용도변경이 가능한 경우에도 변경하려는 용도의 건축기준에 적합해야 됩니다(규제「건축법」 제19조제1항).
아래 조건에 해당하면 건축허가 또는 건축신고가 필요합니다.
> 서로 다른 시설군 간의 용도변경 (예: 주거시설 → 근린생활시설)
> 바닥면적 합계가 100㎡를 초과하는 경우
> 건축물의 구조나 설비 변경을 수반하는 경우
반면, 같은 시설군 내에서 세부용도만 달라지는 경우 또는 일정 규모 이하의 경미한 변경은 신고 없이 가능할 수도 있습니다.
5. 용도변경 위반 시 법적 조치 및 과태료
건축법 제79조에 따라 허가 또는 신고 없이 무단으로 용도변경을 할 경우 다음과 같은 법적 조치가 내려질 수 있습니다.
> 이행강제금 부과: 최대 1억 원 이하 (매년 반복 부과 가능)
> 사용 중지 또는 원상복구 명령
> 형사처벌: 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금
> 과태료: 건축법 시행령 별표에 따라 최대 1천만 원 이하
무단 용도변경은 세무조사, 영업정지, 화재보험 불이익 등 다양한 위험으로 이어질 수 있으므로 철저한 사전 검토가 필요합니다.
6. 담당기관 및 문의처
용도변경과 관련한 허가·신고는 건축물 소재지의 관할 지자체(구청 또는 시청 건축과)가 담당합니다. 허가 여부, 구비서류, 수수료 등에 대해서는 아래 기관에 문의하시면 됩니다.
- ▶ 서울시 건축행정시스템: https://build.seoul.go.kr
- ▶ 정부24 건축민원 통합: https://www.gov.kr
- ▶ 국토교통부 건축정보: https://www.molit.go.kr
7. 체크포인트
건축물 용도변경은 단순 인테리어 변경과 달리 법적으로 매우 민감한 사안입니다. 다음 사항을 반드시 체크하세요:
☑ 용도변경 대상 시설군 확인
☑ 면적 규모에 따른 허가 또는 신고 요건 검토
☑ 관할 지자체 사전 상담
☑ 변경 시 구조·설비 영향 여부 확인
✅ 요약 안내표
| 적용대상 | 건축물의 시설군 간 용도 변경 |
| 허가 또는 신고 | 100㎡ 초과 + 구조 변경 시 허가 필요 |
| 위반 시 조치 | 이행강제금, 과태료, 원상복구, 형사처벌 |
| 담당기관 | 해당 지자체 건축과 (구청, 시청) |
| 참고사이트 | 정부24, 서울시 건축행정시스템 등 |
사전 절차 없이 영업하거나 무단 개조한 경우, 향후 건축물 매매나 임대 시 큰 불이익이 따를 수 있습니다. 반드시 사전에 건축법을 확인하시고 절차를 준수하시기 바랍니다.
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
전자계약 가능
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격 등)
김양미 공인중개사