깡통전세의 특징, 사례유형과 대처법 시리즈1
깡통 전세는 전세금이 해당 부동산의 실제 매매 가격을 초과하거나, 전세 보증금과 주택담보대출을 합한 금액이 부동산 가치를 초과하는 상태를 말합니다. 즉, 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 상황을 뜻합니다.
1.“깡통전세”란?
임대차계약상 보증금과 선순위 근저당권, 선순위 조세채권 등 선순위채권의 가액을 합한 금액이 임차주택의 매매가격 또는 경공매에 따른 매각대금을 초과하는 상태를 말합니다.(『전세사기 피해자 지원 특별법 해설서』,11면 및 12면 참조)
2. 깡통 전세의 주요 특징
전세가율이 높다:
전세가율은 매매 가격 대비 전세 가격의 비율을 의미하며, 80% 이상이면 깡통 전세 위험이 크다고 볼 수 있습니다.
부채 비율이 높다
주택담보대출과 전세 보증금을 합한 금액이 부동산 가치를 초과하는 경우 부채 비율이 높아집니다.
경매 위험이 있다:
집주인이 경제적 어려움으로 인해 집을 경매에 넘기면 전세 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
3. 깡통전세 확인하기
깡통전세인지 확인하기 위해서는 먼저 매매 시세와 전세보증금, 그리고 담보대출액을 비교해야 합니다. 통상적으로 매매 시세의 80% 이상을 전세보증금으로 책정하거나, 담보대출액과 전세보증금을 합쳐 매매 시세를 초과하는 경우 깡통전세로 판단할 수 있습니다.
1) 매매 시세 확인:
국토교통부 실거래가 공개시스템:
국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에 접속하여 해당 주택의 매매 실거래가를 확인합니다.
인터넷 등기소:
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 열람하여 근저당 설정 여부와 담보대출액을 확인합니다.
2) 전세보증금 및 담보대출액 확인:
계약서 및 중개업자:
전세 계약 시 계약서에 명시된 전세보증금과 중개업자에게 해당 주택의 담보대출액을 문의합니다.
등기부등본:
인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하여 담보대출액을 확인합니다.
전세가율: 전세보증금이 매매 시세의 80% 이상일 경우 깡통전세로 의심해볼 수 있습니다
담보대출액과 전세보증금 합산:
담보대출액과 전세보증금을 합산한 금액이 매매 시세를 초과하거나, 매매 시세의 80% 이상을 차지할 경우 깡통전세로 판단할 수 있습니다.
3) 추가 확인 사항:
- 체납세금: 임대인의 체납세금은 전세보증금 반환에 영향을 미칠 수 있으므로 확인해야 합니다.
- 임대인의 신원 및 소유권: 임대인의 신원과 소유권이 명확한지 확인해야 합니다
- 전세보증금 반환 보증 가입 여부: 전세보증금 반환 보증에 가입했는지 확인해야 합니다.
4. 깡통전세 사례의 유형
◇ 계약 단계에서의 피해 유형
| 구 분 | 대표 사례 |
| 깡통전세로 인한 피해 | 임대업자들이 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤 보증금 반환이 어렵게 되자, 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 법인에 매도한 뒤 잠적한 사례 빌라를 신축한 건축주가 브로커와 공모해 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 빌라 건물을 통째로 매수하게 한 뒤, 임차인을 유인해 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 하고 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 곤란하게 한 사례 |
| 전입신고 당일 임대인의 대출 실행 | 임차인이 전세계약을 한 후 전입신고와 동시에 확정일자를 받았으나, 그 효력이 발생하기 전 임대인이 자산이 거의 없다시피 한 사람에게 소유권을 넘기고 그 사람이 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례 |
| 신탁 부동산을 이용한 사기 | 신탁계약을 체결한 경우 사전 승낙 및 합의 없이 계약을 맺을 경우 계약 자체가 무효가 되는 문제가 발생할 수 있음에도, 동의 없이 임대차계약을 체결한 사례 |
| 중개인으로 인한 피해 | 중개보조원 등이 매도인에게 접근하여 Up계약(실제 계약금액보다 높은 거래금액으로 계약서를 작성하는 행위)을 유도하고, 공인중개사 등이 임차인을 유인해 매매가와 동일 금액으로 전세 계약을 체결한 후 보증금을 지급할 능력이 없는 매수인에게 당사자 직거래 형식으로 임대차계약을 승계해 보증금 반환을 어렵게 한 사례 폐업한 중개사무소의 간판을 철거하지 않은 채 폐업신고된 공인중개사의 상호 및 대표 명함을 소지하고 해당 공인중개사의 중개사무소등록증, 사업자등록증 사본 등을 게시하여 무등록 중개행위를 한 사례 |
◇ 계약 이후 피해 유형
| 구 분 | 대표 사례 |
| 허위 또는 하자 있는 계약 | 전세계약 체결 권한이 없는 중개보조원 등이 권한이 있는 것처럼 임차인을 속여 전세계약을 체결한 후 보증금을 송금받고 임대인에게 월 임대료인 것처럼 일부 금액만 보낸 뒤 나머지 금액은 편취한 사례 계약서에 신탁등기 말소 등 임대인의 의무를 특약사항으로 적었으나, 계약 후 특약사항을 실행하지 않아 경매가 진행된 사례 |
| 임차인의 대항력 상실 | 임대인의 국세 및 강제징수비, 지방자치단체 징수금 또는 임금채권 등의 우선변제로 인한 피해 사례 임차인과 관련 없는 제3자와 주택 임대인이 임차인 몰래 다른 곳으로 허위 전출시켜 대항력을 상실하게 하고, 해당 주택을 담보로 대출받는 사례 |
◆ 대항력 이란?
임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(주택임대차보호법 제3조제1항)
◆ 우선변제권 이란?
임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(주택임대차보호법 제3조의제2항)
(대항력과 우선변제권은 따로 포스팅 해드리겠습니다)
5. 깡통전세의 대처
깡통 전세 사기 피해 시에는 먼저 형사 고소와 민사 소송을 통해 대처해야 합니다. 특히 전세 계약 전에 전세보증금반환보증에 가입하여 보증금 미반환 위험을 최소화하고, 계약 후에는 확정일자와 전입신고를 통해 대항력을 확보하는 것이 중요합니다.
1) 깡통 전세 사기 피해 시 대처 방법:
- 형사 고소: 집주인 등 관련자를 사기죄로 형사 고소합니다. 전세 기간 만료 전에도 가능합니다.
-
민사 소송: 보증금 반환 청구 소송을 통해 법적 조치를 취합니다채권 추심/강제집행: 소송에서 승소 후, 집행을 통해 보증금을 회수합니다
2) 깡통 전세 예방 및 대처 방법
전세보증금반환보증 가입:
계약 전 가입 가능 여부를 확인하고, 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있습니다.
확정일자 및 전입신고:
계약 당일 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력을 갖추게 됩니다.
계약서 확인
중개대상물확인설명서의 권리관계가 사실과 일치하는지 확인하고, 잔금 수령 시 임대인 직접 계약을 요구하는 것이 좋습니다
주택 가격 및 권리관계 확인:
국가공간정보포털, 경기부동산포털 또는 해당 시/군 부동산 관련 부서에 문의하여 주택 가격과 권리관계를 확인합니다
3) 깡통 전세 관련 정보:
청소년주거권네트워크 온에서 전세사기⋅깡통전세 피해자를 위한 10문10답을 확인할 수 있습니다
주택도시보증공사에서는 전세사기 예방 센터를 운영하며, 관련 정보를 제공하고 있습니다
경기도 무료 법률 상담실을 통해 주택임대차 분쟁 관련 상담을 받을 수 있습니다.
집주인의 다른 채무나 융자가 있는지 확인하고, 먼저 채권을 행사하는 사람이 있는지 확인해야 합니다.
깡통전세는 매매 시세 대비 전세보증금 비율이 높거나, 담보대출과 전세보증금을 합한 금액이 매매 시세를 초과하는 경우를 의미합니다. 깡통전세는 임대인이 주택을 매각하여도 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높으므로 전세 사기 피해로 이어질 수 있으므로, 주의해야 합니다.
전세 계약 전에 꼼꼼하게 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 깡통전세 예방에 좋습니다
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