민간임대주택사업자 납부세금별 세제혜택 1- 재산세 등 지방세와 종합부동산세
민간임대주택사업자의 납부세금별 세제혜택은 다음표와 같습니다. 민간임대주택사업자 납부세금별 세제혜택 1에서는 재산세와 종합부동산세에 대해서 먼저 포스팅해 보겠습니다.
| 항목 | 장기일반형 | 공공지원형 |
| 임대기간 | 10년 이상 | 8년 이상 |
| 대상 주택 | 전용 85㎡ 이하, 공시가 기준 | 전용 60㎡ 이하, 시세 기준 |
| 취득세 | 감면 (일부 지자체 차등) | 일부 감면 가능 |
| 재산세 | 최대 100% 감면 | 50% 감면 |
| 양도소득세 | 조건 충족 시 최대 면제 | 일부 면제 가능 |
| 건강보험료 반영 | 제외됨 | 제외됨 |
| 정책금융 이용 | 가능 | 가능 (임차인 조건 포함) |
| 임대료 인상 제한 | 연 5% 이하 | 연 5% 이하 |
| 임차인 조건 | 제한 없음 | 저소득층, 청년 등 제한 |
| 등록 절차 | 지자체 → 세무서 | 지자체 + 기관 협력 필요 |
민간임대주택사업자 납부세금별 세제혜택 1
1.재산세 등 지방세
2. 종합부동산세
1.재산세 등 지방세
임대주택에 대한 재산세 감면
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 임대용 부동산으로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말함)가 과세기준일 현재 임대 목적의 임대형기숙사, 다가구주택(제13조의2제2항에 따른 다가구주택으로서 모든 호수의 전용면적이 40㎡ 이하인 경우를 말함) 또는 2세대 이상의 공동주택·오피스텔을 건축 중인 토지와 임대 목적으로 직접 사용하는 임대형기숙사, 다가구주택 또는 2세대 이상의 공동주택·오피스텔에 대해서는 다음에 정하는 바에 따라 재산세를 2027년 12월 31일까지 감면합니다.
| 구분 | 세금 감면 범위 |
| 임대형기숙사, 다가구 주택, 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지 | 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함) 면제 |
| 임대형기숙사, 다가구 주택, 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔 | |
| 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지 | 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)의 75%를 경감 |
| 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔 | |
| 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지 | 재산세의 50%를 경감 |
| 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔 |
※ 가액 초과 오피스텔 감면제외
「지방세법」 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원[수도권은 6억원(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우는 9억원)으로 함]을 초과하는 공동주택과 「지방세법」 제4조제2항에 따른 시가표준액이 2억원(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 4억원으로 함)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외합니다.
※ 재산세 감면 특례의 제한
1.「지방세특례제한법」에 따라 취득세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말함)되는 경우에는 「지방세특례제한법」에 따른 취득세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 않은 감면율을 말함)을 적용합니다. 다만, 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액이 200만원 이하인 경우에는 그렇지 않습니다(「지방세특례제한법」 제177조의2제1항제1호가목).
2. 감면된 재산세가 추징되는 경우
▷ 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징합니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제5항 본문).
규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 규제「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함)을 받기 전에 임대형기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔을 건축 중인 토지를 매각·증여하는 경우
규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 경우
「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간에 임대형기숙사, 다가구주택, 공동주택 또는 오피스텔을 매각·증여하는 경우
▷ 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소되거나 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제4항의 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 추징에서 제외합니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제5항 단서 및 「지방세특례제한법 시행령」 제13조의2제3항).
지역별 적용 사례 (서울·경기·부산 기준)
등록 조건 및 혜택은 지자체에 따라 일부 차이가 있습니다.
| 서울특별시 | 공시가격 6억 이하 주택 / 10년 이상 임대 | 재산세 50% 감면, 주택임대차분쟁조정위원회 연계 | 강남권 등 투기과열지구는 요건 강화 |
| 경기도 | 공시가격 3억 이하, 전용면적 85㎡ 이하 | 세무서 연계 신청 간소화 / 청년우선 임차 지원 | 일부 지역은 공급 과잉 우려 |
| 부산광역시 | 공시가격 3억 이하, 60㎡ 이하 선호 | 부산시 도시재생형 임대사업 융자 연계 | 미등록 시 과태료 및 제재 강화 중 |
✅ 지역별 LH나 SH, GH 등의 협력 금융 상품 여부도 함께 확인해야 합니다.
2. 종합부동산세
임대주택의 과세표준 합산대상 배제 혜택
주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 합니다. 다만, 그 금액이 작은 경우에는 영으로 봅니다(「종합부동산세법」 제8조제1항).
1. 1세대 1주택자: 12억원
2. 「종합부동산세법」 제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원
3. 1. 및 2.에 해당하지 않는 자: 9억원
※ 공정시장가액비율은 100분의 60을 말하되, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대해서는 다음의 연도별 비율을 말합니다(「종합부동산세법 시행령」 제2조의4제1항).
1. 2019년: 100분의 85
2. 2020년: 100분의 90
3. 2021년: 100분의 95
다음의 임대주택은 위의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 봅니다.
| 구분 | 내용 | |
| 민간매입임대주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제2호) |
다음의 요건을 모두 갖춘 주택 ※ 2018년 3월 31일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정 √ 30호 미만의 주택을 임대하는 경우: 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 한 공시가격이 6억원[규제「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 √ 30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 한 공시가격이 9억원[규제「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 밖의 지역인 경우에는 6억원] 이하일 것 √ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 √ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용) |
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| 민간건설 임대주택 |
다음의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호) |
※ 2018년 3월 31일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정 √ 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상 30호 미만의 주택을 임대하는 경우: 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 한 공시가격이 9억원 이하일 것 √ 전용면적이 149㎡ 이하로서 30호 이상의 주택의 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 한 공시가격이 12억원 이하일 것 √ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 √ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용) |
| 다음의 요건을 모두 갖춘 주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제4호) |
√ 전용면적이 149㎡ 이하일 것 √ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것 √ 규제「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 않은 기간이 2년 이내일 것 |
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| 항목 | 장기일반형 | 공공지원형 |
| 임대기간 | 10년 이상 | 8년 이상 |
| 대상 주택 | 전용 85㎡ 이하, 공시가 기준 | 전용 60㎡ 이하, 시세 기준 |
| 취득세 | 감면 (일부 지자체 차등) | 일부 감면 가능 |
| 재산세 | 최대 100% 감면 | 50% 감면 |
| 양도소득세 | 조건 충족 시 최대 면제 | 일부 면제 가능 |
| 건강보험료 반영 | 제외됨 | 제외됨 |
| 정책금융 이용 | 가능 | 가능 (임차인 조건 포함) |
| 임대료 인상 제한 | 연 5% 이하 | 연 5% 이하 |
| 임차인 조건 | 제한 없음 | 저소득층, 청년 등 제한 |
| 등록 절차 | 지자체 → 세무서 | 지자체 + 기관 협력 필요 |
민간임대주택사업자 제도란 정부에 등록하고 혜택받는 임대사업자 제도로 주택 장기보유자, 절세가 필요한 다주택자, 고정수익을 추구하는 투자자에게 유리하지만 주의사항으로서는 의무임대기간·임대료 제한 준수하여야 하고 등록 말소 시 세금 추징 가능성이 있으므로 지역별로 혜택을 비교해보고 전문가와 상담하여 세무 전략을 등록 전에 꼭 체크하시기 바랍니다.
참고 법제처
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
(전자계약 가능)
임대차분쟁조정
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