부동산상식
부동산 계약서 쓸 때 주의점 2 - 등기부등본 보는 법
essay9034
2025. 5. 9. 22:06
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소유권부터 권리관계까지 한눈에 확인!
등기부등본은 부동산의 소유권 및 권리관계를 증명하는 공식 문서입니다. 이 글에서는 등기부등본의 구조, 용어 해석, 확인 방법, 주의사항까지 단계별로 자세히 설명합니다.
1. 등기부등본이란?
1.1 정의
등기부등본은 부동산의 권리관계를 증명하기 위해 법원 등기소에서 발급하는 공식 문서입니다.
1.2 발급처
- 온라인: 대법원 인터넷등기소
- 오프라인: 관할 등기소 방문
1.3 주요 목적
- 부동산 매매 전 권리관계 확인
- 담보 대출 시 근저당권 확인
- 상속, 증여 등 권리 이전 확인
2. 등기부등본 구성요소
2.1 표제부
- 내용: 부동산의 물리적 정보 (지번, 지목, 면적 등)
- 활용: 대상 부동산이 정확한지 확인할 수 있음
2.2 갑구 (소유권 사항)
- 내용: 소유자의 인적사항, 소유권 변경 내역
- 항목 예시: 매매, 상속, 증여, 소유권 이전 등
- 중요 포인트: 최종 소유자가 누구인지, 언제 소유권이 변경되었는지
2.3 을구 (권리사항)
- 내용: 근저당권, 전세권, 임차권 등 설정 내역
- 항목 예시: 채권최고액, 채권자 이름, 설정일자
- 주의사항: 을구에 등재된 권리는 매수자에게 불리하게 작용할 수 있음
3. 등기부등본 보는 법 단계별 해설
3.1 표제부 확인
- 부동산의 주소, 면적, 용도 등을 정확히 파악
- Tip: 건물과 토지 등기부는 별도이므로 양쪽 확인 필요
3.2 갑구 해석
- 소유권 이전 순서 확인: 번호가 높을수록 최신
- 등기 원인과 접수일자 파악: 매매인지, 상속인지
- 말소 여부: 말소선이 그어진 항목은 효력이 없음
3.3 을구 해석
- 근저당권 확인: 금융기관과 채권금액 확인
- 전세권, 임차권 유무 확인: 임대차 분쟁 예방
- 말소 여부 확인: 말소되지 않은 권리는 유효함
4. 등기부등본 해석시 유의사항
4.1 권리 우선순위
- 같은 날 접수된 권리가 있다면 접수번호가 빠른 것이 우선
- 순위번호별 권리관계 흐름을 파악해야 함
4.2 말소 여부 반드시 확인
- 말소된 등기는 효력이 없음
- 말소되지 않은 권리는 매수 시 인수 가능성 있음
4.3 실제 소유자와 등기부 소유자 비교
- 실거래 시점과 등기상 정보가 일치하는지 확인 필요
5. 등기부등본 발급 방법
5.1 온라인 발급 방법
- 대법원 인터넷등기소 접속
- ‘등기열람/발급’ → ‘부동산 등기’ 선택
- 지번 입력 후 열람 또는 발급 선택
- 수수료 납부 (열람: 700원 / 발급: 1,000원)
5.2 오프라인 발급
- 관할 등기소 방문 후, 부동산 정보 제출 후 발급 신청
- 신분증 필요
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기부등본 열람과 발급의 차이는?
- 열람: 온라인에서 바로 볼 수 있음 (인쇄 불가)
- 발급: 출력용 PDF로 발급 가능 (공문서 효력 있음)
Q2. 등기부등본만으로 권리분석이 가능한가요?
- 기본적인 권리관계는 확인 가능하지만, 실제 계약 전엔 전문가 상담 권장
Q3. 등기부등본에 없는 권리도 있나요?
- 예, 확정일자 없는 임차권 등은 등기되지 않을 수 있음
7. 요약
- 등기부등본은 부동산 거래의 첫 단계
- 갑구는 소유권, 을구는 권리관계를 나타냄
- 말소 여부, 접수일자, 순위번호는 반드시 확인해야 함
- 온라인으로 간편하게 발급 가능
같은 날 접수된 권리가 있다면 접수번호가 빠른 것이 우선이므로 순위번호별 권리관계 흐름을 잘 파악해야 합니다.
만일 말소되지 않은 권리를 매수 시 인수되는 가능성이 있으므로 말소 여부 반드시 확인하고 실제 소유자와 등기부 소유자를 비교하여 실거래 시점과 등기상 정보가 일치하는지 꼭 확인이 필요합니다.
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