재개발사업이 적용되는 10가지 건물 및 대상지 와 정비기반사업 개념 및 종류!!!
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재개발사업은 도시정비사업의 한 종류로, 노후·불량 건축물 밀집 지역을 대상으로 기반시설을 정비하고 주거환경을 개선하기 위해 시행됩니다. 일반적으로 도시 내 낙후된 지역을 대상으로 주거환경 개선, 생활환경 개선, 도시기능 회복 등을 목적으로 진행되며, 「도시 및 주거환경정비법」에 근거합니다.
아래는 재개발사업이 적용될 수 있는 건물 또는 대상지의 유형 10가지와 각각의 설명입니다.
✅ 재개발사업이 적용되는 10가지 건물 및 대상지 유형
1. 노후·불량 건축물이 밀집한 지역
- 준공 후 30년 이상 된 건물이 다수 분포한 지역
- 구조적으로 취약하거나, 안전·위생 상태가 매우 불량한 곳
- 예: 서울 성북구 일대 다가구 밀집지역
2. 무허가 건축물이 많은 지역
- 도시계획이나 건축법을 위반한 무허가 건축물이 많아 정비가 필요한 곳
- 도시 미관이나 안전 문제 유발
- 예: 달동네나 비탈진 언덕 지역 등
3. 상하수도 등 기반시설이 부족한 지역
수도, 하수, 전기, 도로 등의 기반 인프라가 낙후되거나 설치되지 않은 지역
시민의 기본생활 환경이 열악한 곳
4.접근도로가 좁거나 소방차 진입이 어려운 지역
- 폭 4m 미만의 도로에 접한 필지들이 많아 재난 대응이 어려운 곳
- 재난 시 대피 및 구조에 큰 어려움 발생
5. 집단적으로 비정상적 토지이용이 이루어지는 지역
- 주거용이 아닌 곳(예: 창고, 불법 점포 등)으로 무단 사용된 건물 밀집
- 계획적인 도시 용도에 부합하지 않는 활용
6. 지속적인 슬럼화가 진행 중인 지역
- 주민 이탈 및 임대화 증가, 공동화 현상(공가 증가) 발생
- 지역 전체의 경제력과 환경 질이 저하되는 현상
7. 혼재된 용도지역
- 주거지역, 상업지역, 공업지역 등이 뒤섞여 도시계획 정합성이 떨어지는 경우
- 주거환경 개선과 동시에 도시기능 재편 필요
8. 낮은 토지 이용률 지역
- 도시 내 핵심 지역임에도 불구하고 단층주택 등 저밀도 건축물이 많아 활용도가 낮음
- 재개발을 통해 토지의 효율성 향상 가능
9. 노후 상가 건물 밀집 지역
- 오래된 상가건물이 밀집되어 안전과 위생 문제 발생
- 지역 상권 재활성화를 위한 재정비 필요
10. 지속적인 범죄나 우범지역으로 분류된 곳
- 어두운 골목, 방치된 건물 등이 많아 치안이 불안한 곳
- 재개발로 조도, CCTV 설치, 커뮤니티 활성화 기
🏗️ 참고 사항
- 재개발 대상은 반드시 *"정비기본계획"*에 포함되어야 하며, 지방자치단체의 승인을 통해 추진됩니다.
- 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 상가주택 등이 주요 대상이 되며, 공동주택(아파트)은 일반적으로 재건축 대상입 니다.
- 재개발은 주민동의율, 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획 등의 절차를 거쳐 진행됩니다.
재개발 대상지를 판단하기 위한 체크리스트는 「도시 및 주거환경정비법」 및 지방자치단체의 정비기본계획 기준에 따라 구성됩니다. 실제로는 정비계획 수립 과정에서 정량적·정성적 평가가 함께 이루어지며, 아래 항목들은 재개발 추진 가능성 여부를 판단할 수 있는 주요 기준들입니다.
✅ 재개발 대상지 판단 체크리스트 (2025년 기준)
| 1. 노후도 | 전체 건축물 중 20년 이상 된 건축물이 50% 이상인가? | □ 예 / □ 아니오 |
| 2. 불량 건축물 비율 | 구조적 결함, 균열, 누수, 붕괴 위험 등 불량 건축물이 30% 이상인가? | □ 예 / □ 아니오 |
| 3. 무허가 건축물 비율 | 무허가 건축물이 전체 건물의 10% 이상인가? | □ 예 / □ 아니오 |
| 4. 정비기반시설 열악도 | 도로 폭 4m 미만, 상하수도 미설치, 소방차 진입 곤란 등 열악한가? | □ 예 / □ 아니오 |
| 5. 공동화 현상 | 공가(빈집) 비율이 20% 이상인가? | □ 예 / □ 아니오 |
| 6. 토지 이용의 비효율성 | 단층 주택 밀집, 저밀도 건축물 등으로 토지 이용률이 낮은가? | □ 예 / □ 아니오 |
| 7. 위생 및 안전 문제 | 쥐, 곰팡이, 쓰레기 방치 등 위생문제 또는 화재 위험이 있는가? | □ 예 / □ 아니오 |
| 8. 주민 생활환경 불편 | 공공시설 부족(주차장, 공원 등), 생활 인프라 미비로 불편한가? | □ 예 / □ 아니오 |
| 9. 상권 및 지역 쇠퇴 | 상점 폐업률 증가, 방문자 감소, 유동인구 저조 등의 침체가 있는가? | □ 예 / □ 아니오 |
| 10. 범죄 및 우범지역 여부 | 방치된 골목, 어두운 공간 많아 범죄 우려가 높은가? | □ 예 / □ 아니오 |
🔍 체크리스트 해석 팁
- **5개 이상 항목이 "예"**인 경우: 재개발 추진 검토 대상 가능성 높음
- **7개 이상 항목이 "예"**인 경우: 지자체의 정비구역 지정 가능성 매우 높음
- 지자체 기본계획 내 포함 여부 및 주민동의율(75%) 확보가 필수요건임
🧩 부가 참고사항
- 시·군·구청 도시정비과에 문의하면 해당 지역의 정비기본계획 포함 여부 및 구역 지정 가능성 확인 가능
- 토지이용계획확인서, 건축물대장 등으로 현장 조사 병행 필요
- 일부 지역은 재생사업(소규모 정비, 도시재생 뉴딜)으로 분류될 수 있으므로 주의
재개발사업을 추진하기 위해서는 정비기반시설이 필수적으로 확보되어야 하며, 이와 관련된 정비기반사업이 함께 진행됩니다. 이 정비기반시설은 도시 내 주민의 기본적인 생활환경을 유지하고 향상시키기 위한 인프라로, 법적으로도 명확하게 정의되어 있습니다.
🏗️ 정비기반사업 개념 및 종류별 상세 설명
✅ 1. 정비기반사업 개념
정비기반사업은 재개발·재건축 등 도시정비사업을 원활하게 추진하고 주민의 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해 도로, 상하수도, 공원, 광장, 주차장 등 기반시설을 설치하거나 정비하는 사업입니다.
- 법적 근거: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 및 제9조
- 시행 주체: 지자체 또는 도시정비사업조합
- 목적: 사업구역 및 인근 지역의 도시기능 회복과 정비 효과 극대화
🔸 정비기반사업의 주요 종류
✅ 2. 도로 정비 및 확장
- 내용: 재개발 구역 내 노폭이 좁은 기존 도로를 확장하거나 신설하는 작업
- 목적: 소방차, 응급차량 진입 가능 확보, 차량 흐름 개선
- 예시: 골목길이 3m 미만인 지역 → 6m 이상 도로로 확장
✅ 3. 상하수도 및 전기시설 정비
- 내용: 낡고 비효율적인 상하수도 배관 및 전력 공급망을 개선, 교체
- 목적: 위생, 배수, 화재예방 및 에너지 공급 안정성 확보
- 세부: 빗물 배수시설, 정화조 철거, 상수도관 교체 등 포함
✅ 4. 공원 및 녹지 공간 조성
- 내용: 휴식 공간이 부족한 재개발 지역에 근린공원, 어린이공원, 소공원 등을 조성
- 목적: 주민 건강 및 생활 만족도 향상, 환경 개선
- 법적 기준: 일정 면적 이상 단지에 공원 설치 의무 부과
✅ 5. 주차장 신설 및 확충
- 내용: 기존 불법주차 문제를 해결하고, 지역 내 차량 수용을 위해 지하주차장 또는 부설주차장 신설
- 종류: 공용주차장, 공공임대용 지하주차장 등
- 효과: 지역 혼잡 해소 및 상권 활성화 기대
✅ 6. 광장 및 주민 커뮤니티 시설 조성
- 내용: 주민들이 모임, 행사, 여가를 즐길 수 있는 광장, 커뮤니티 센터 등 복합시설 마련
- 목적: 공동체 회복, 커뮤니티 활성화
- 구성: 작은 도서관, 체력단련실, 주민회의실 등 포함
✅ 7. 가로등 및 방범시설 설치
- 내용: 범죄 예방 및 안전 확보를 위한 가로등, CCTV, 비상벨 등 설치
- 목적: 재개발 지역의 야간 조도 향상 및 우범지대 해소
- 사례: 공공 CCTV 연계 시스템 구축 등
✅ 8. 통신 및 방송 인프라 정비
- 내용: 노후된 통신선로, 방송 케이블 정비 및 최신 설비 구축
- 목적: 재개발 후 스마트도시 기반 마련 (광통신망, 와이파이 인프라 등)
✅ 9. 도시계획도로 연결 및 외곽 연계
- 내용: 정비구역 내부 도로를 도시계획도로와 연결하거나 외부도로로 연장
- 효과: 교통 연계성 확보, 사업구역 가치 상승
📌 종합정리표
| 도로 정비 | 도로 확장 및 신설 | 소방차 진입, 교통 원활 |
| 상하수도 | 배관 교체, 하수처리 정비 | 위생 개선, 재해 방지 |
| 공원 조성 | 소공원, 어린이공원 | 주민 휴식, 환경 향상 |
| 주차장 | 공용 및 지하주차장 | 교통 혼잡 해소 |
| 커뮤니티 시설 | 광장, 주민센터 | 공동체 활성화 |
| 방범시설 | 가로등, CCTV | 치안 강화 |
| 통신망 | 광케이블, Wi-Fi | 스마트도시 기반 |
| 외부 연결도로 | 외곽도로와 연결 | 교통 인프라 개선 |
이러한 정비기반사업은 재개발 성공의 핵심요소이며, 해당 사업이 미비하거나 지자체 예산이 확보되지 않으면 재개발 사업 전체가 지연되거나 좌초되기도 합니다.
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
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