전세사기 유형별 소주제와 의심사례 및 전세사기의 예방법 체크리스트 !!!!
최근 급증하고 있는 전세사기는 단순한 범죄를 넘어 실질적인 생활 피해로 이어지고 있습니다. 특히 깡통전세와 결합된 사기 수법은 세입자의 보증금을 돌려받기 어렵게 만듭니다. 아래에서 전세사기의 주요 유형과 깡통전세와의 연관성을 상세히 알아보겠습니다.
1. 전세사기 유형별 소주제와 상세 설명
1) 명의 신탁형 사기 (바지사장 명의 이용)
개요: 실제 집주인이 아닌, 사회적 신용이 없는 사람이 명의를 빌려 집주인 행세를 하는 유형입니다.
사기 방식: 전세 계약 시 등기부등본상 집주인은 ‘명의자’이지만, 실소유자는 따로 있어 법적 책임 회피가 가능함.
피해 예: 나중에 진짜 집주인이 나타나 전세계약이 무효화되거나 보증금을 돌려받지 못하는 사례 발생.
🔗 깡통전세와의 연관성: 실소유자는 깡통전세 매물로 최대한 시세차익을 노리고 도망가고, 명의자는 돈이 없어 보증금 반환 책임도 회피 가능.
2) 허위매물 또는 이중계약형 사기
개요: 같은 집을 여러 명에게 동시에 계약하거나, 존재하지 않는 물건을 계약하게 만드는 수법입니다.
사기 방식: 온라인 광고를 통해 존재하지 않는 전세 매물을 올리고, 계약금을 먼저 받고 사라지는 유형.
또는 한 채의 주택에 2~3명의 세입자와 이중 전세계약 체결.
피해 예: 한 세입자는 계약 후 입주했는데, 다른 세입자가 나타나며 보증금 반환 소송으로 이어짐.
🔗 깡통전세와의 연관성: 시세보다 턱없이 높은 보증금으로 여러 명과 계약하여 세입자 수익을 전부 보증금으로 챙기고 주택 가치는 낮음.
3) 전입신고 지연 유도형 사기
개요: 세입자의 전입신고와 확정일자 등록을 의도적으로 미루게 해, 후순위로 밀리게 만드는 사기입니다.
사기 방식: 집주인이 "인테리어 중이라 아직 전입은 안 된다"며 신고를 지연시킴 → 그 사이 근저당 설정 또는 다른 세입자와 계약.
피해 예: 보증금보다 근저당금액이 높아 배당 순위가 밀려 보증금을 거의 돌려받지 못하는 경우.
🔗 깡통전세와의 연관성: 전세금보다 낮은 시세로 인해 집 매각 시 보증금을 보전받지 못하고 깡통전세로 전락.
4) 집단임대 사기 (전세임대사업자 이용)
개요: 다가구·오피스텔을 통째로 임대해 다수의 세입자에게 재임대하는 구조.
사기 방식: 위탁 임대사업자가 계약자처럼 행세하고, 다수의 세입자에게 전세금을 받으며 실제 소유자는 모르는 경우.
피해 예: 원소유자가 계약 무효를 주장하면, 임차인은 법적 보호를 받지 못하고 보증금 손해.
🔗 깡통전세와의 연관성: 저가 매물을 다수 전세 놓고, 실제 시세보다 과도한 보증금을 설정해 수익을 챙김.
5) 보증보험 미가입 유도형 사기
개요: 전세보증보험 가입을 집주인이 꺼리거나 불가능하게 만드는 사기 유형입니다.
사기 방식: 집주인이 보험 가입을 미루거나, 부채가 너무 많아 보험사에서 보증을 거절하는 상태.
피해 예: 보증보험 미가입 상태에서 집이 경매로 넘어가 보증금 손실 발생.
🔗 깡통전세와의 연관성: 감정가치가 낮고 부채가 많은 깡통전세는 대부분 보증보험 가입 불가 → 피해 보전 어려움.
6) 가짜 집주인 사기 (서류 위조형)
개요: 등기부등본을 위조하거나, 집주인 행세를 하며 계약을 체결하는 사기입니다.
사기 방식: 위조된 신분증, 도장 등으로 계약 체결 → 계약금 수령 후 잠적.
피해 예: 나중에 실제 집주인이 나타나 계약 무효를 주장 → 계약금 및 전세금 회수 불가.
🔗 깡통전세와의 연관성: 시세보다 높게 받은 보증금으로 빠르게 이득을 취하고 사라지는 구조. 매물 자체가 깡통일 경우, 환가 가치도 없음.
7) 국토부 분석 전세사기 의심사례
사례1. 다수 임대차 계약 후 법인에 매도한 사례
임대인 A, B,C는 깡통전세 임대차 계약을 다수 체결한 뒤 전세보증금 반환이 어렵게 되자 공모자D가 설립한 법인에 주택을 매도 후 잠적
사례2: 신축빌라를 무자력자에게 매도하여 임대차계약을 체결하게 한 사례
건축주 E는 브로커 F를 통해 무자력자 G가 건물을 통째로 매수하게 하고, 브로커 F는 건축주가 신축빌라 분양 판촉을 위해 이자지원금을 지급한다며 임차인에게 높은 보증금의 전세계약 유도하여 임대차계약 종료 후 무자력자 G의 보증금 미반환으로 임차인 피해 발생
사례3 : 개업공인중개사 간 교환거래를 통한 보증금 편취 사례
개업공인중개사인 임대인 H와 개업공인중개사인 임대인 I는 각자 소유한 주택을 중개할 때 매매시세를 부풀리는 등 조작하여 임대차 계약을 체결하여 보증금 탈취
사례4 : 다수의 모집책을 고용하여 조직적으로 보증금 편취 사례
임대인 J를 대리하여 다수의 모집책들이 임대차계약을 성사시키면 전세보증금으로 수수료를 지급하고, 다수의 주택을 매입하는 등 조직적으로 전세보증금 편취
2. 깡통전세란 무엇인가?
“깡통전세”란 임대차계약상 보증금과 선순위 근저당권, 선순위 조세채권 등 선순위채권의 가액을 합한 금액이 임차주택의 매매가격 또는 경·공매에 따른 매각대금을 초과하는 상태를 말합니다.
전세보증금이 주택의 실제 매매가 또는 경매 환가가보다 높아, 매각해도 보증금을 다 돌려줄 수 없는 상태의 전세를 말합니다.
예를 들면
- 임대업자들이 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤 보증금 반환이 어렵게 되자, 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 법인에 매도한 뒤 잠적한 사례
- 빌라를 신축한 건축주가 브로커와 공모해 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 빌라 건물을 통째로 매수하게 한 뒤, 임차인을 유인해 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 하고 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 곤란하게 한 사례
등을 말합니다.
1)깡통전세의 주요 특징
- 부동산 가격 하락기에서 많이 발생 - 실소유자의 과도한 대출이나 근저당 설정 존재
- 전세보증금이 매매가의 90~100%에 육박
- 보증보험 가입 불가 또는 거절률 높음
3) 깡통전세와 전세사기의 위험한 결합
| 보증금 회수 불가 | 경매 시 우선순위가 낮거나, 경매 낙찰가가 낮아 세입자 손실 발생 |
| 법적 보호 어려움 | 명의자가 실소유자가 아닐 경우, 계약 무효 또는 소송만 길어짐 |
| 다수 피해자 발생 | 한 채당 여러 계약이 걸려 있는 경우, 보증금 중복 반환 불가 |
| 보험 가입 거절 | 깡통전세는 전세보증금 반환 보증 보험 가입 자체가 어려움 |
4) 전세사기 예방법 체크리스트
1. 등기부등본 확인: 근저당, 소유자 확인
2. 전세보증금 비율 점검: 매매가 대비 80% 이상이면 경계
3. 보증보험 가입 여부: 계약 전 필수 점검
4. 전입신고+확정일자 즉시 처리
5. 중개사무소 등록 여부 확인 (공인중개사협회)
6. 시세 확인: 주변 전세 시세보다 지나치게 낮거나 높을 경우 의심
전세사기와 깡통전세는 누구에게나 닥칠 수 있는 위험입니다. 사전에 정보를 충분히 확보하고, 전문가 상담과 보증보험 활용을 통해 안전한 전세 생활을 이어가시길 바랍니다.
참고 법제처
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
(전자계약 가능)
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격)
김양미 공인중개사