2025년 양도소득세법 시행령 주요 개정사항 및 개정안
2025년 시행되는 양도소득세법 시행령 주요 개정사항 및 양도소득세법 개정안은 1세대 1주택자, 다주택자, 임대사업자에게 중요한 변화를 가져옵니다. 아래에서는 ㅅ개정안의 주요 내용과 적용 시기를 정리했습니다.
1. 2025년 양도소득세법 시행령 주요 개정사항
1. 주택에서 주택 외 용도로 변경 후 양도한 건물의 양도소득세 과세기준 합리화(소득령 §154① · §159의4)
- 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 적용시 1주택 여부 판정 기준 시점
: 주택 양도일
신설 매매계약에 따라 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우 매매계약일
- (개정이유) 과세기준 합리화
- (적용시기) ’25.2.28. 이후 매매계약을 체결하여 양도하는 분부터 적용
2. 장기임대주택 보유자의 거주주택 양도소득세 비과세 횟수제한 완화(소득령 §155⑳)
- 장기임대주택 보유 거주자는 본인 거주주택 양도시 양도소득세 비과세
⇒ 비과세 횟수 제한 완화로 개정
- (거주요건) 거주주택 보유기간 중 2년 이상 거주
- (대상) 장기임대주택 외 거주주택
> 최초 거주주택에 대해서만 비과세(생애 1회로 제한)
⇒ 횟수 제한 없이 거주주택에 비과세 적용으로 개정
※ 장기어린이집은 횟수 제한 없음
- (임대주택 범위) 양도세 중과 배제 임대주택*
* 사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하 준수 필요
> 장기임대주택(신규 등록은 10년형만 가능)
〈추 가〉
단기민간임대주택*
「민간임대주택법」에 따라 아파트 제외
(개정이유) 임대주택 공급 지원
(적용시기) ’25.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용
3. 장기임대주택을 거주주택으로 전환시 양도소득세 비과세 합리화(소득령 §155⑳)
장기임대주택을 거주주택으로 전환한 주택(직전거주주택보유주택*) 양도소득세 비과세
⇒ 비과세 제도 합리화로 개정
* 기존 거주주택(직전거주주택)을 비과세 적용받아 양도한 후 임대주택이었던 주택으로 이사하여 거주한 주택
- 직전거주주택보유주택이 1세대 1주택인 경우 : 2년 이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분은 비과세
- 그 외의 경우 : 모든 양도차익 과세 ⇒ 2년 이상 거주시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분 비과세로 개정
- (개정이유) 임대주택 공급 지원
- (적용시기) ’25.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용
4. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 1년 연장 및 단기민간임대주택 양도소득세 중과 제외(소득령 §167의3 · §167의4 · §167의10 · §167의11)
1) 다주택자 양도소득세
다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 제외 대상 ⇒ 한시배제 1년 연장 및 중과배제 주택 추가로 개정
- 지방저가주택*, 장기어린이집, 혼인·취학 등으로 인한 일시적 2주택 등
* 주택수에서도 제외
- 보유기간 2년 이상으로서 ’22.5.10.부터 ’25.5.9.까지 양도하는 주택 ⇒ ’25.5.9.까지 → ’26.5.9.까지로 개정
- 장기민간임대주택(’20.7.11. 이후 매입형은 아파트 제외) ⇒ 건설형 장기민간임대주택 공시가격기준 상향으로 개정
> 건설형: 임대개시일 당시 공시가격 6억원 이하 ⇒ 6억원 → 9억원 이하로 개정
> 매입형: 임대개시일 당시 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하
〈추 가〉 단기민간임대주택*
2) 단기민간임대주택(「민간임대주택법」에 따라 아파트 제외)
| 구분 | 적용 요건 | |
| 건설형 | 매입형 | |
| 사업자등록 | 사업자등록 필요 | |
| 임대기간 | 최소 6년 | |
| 공시가격 상한 | 6억원 | 수도권 : 4억원 비수도권 : 2억원 |
| 면적 기준 | 대지 : 298㎡이하 주택 연면적 : 149㎡ 이하 |
- |
| 최소 공급 | 2호 | - |
| 임대료증가율 | 5% 이하 | |
| 소재지 | - | 조정대상지역제외 |
- (개정이유) 주택공급 활성화 지원
- (적용시기)
(장기민간임대주택) ’25.2.28. 이후 등록분부터 적용
(단기민간임대주택) ’25.6.4. 이후 등록분부터 적용
2. 2025년 양도세법 개정 주요 내용
1. 혼인에 따른 1세대 1주택 특례기간 확대
기존: 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우, 5년 내 먼저 매도한 주택에 대해 비과세 적용
개정: 적용기간이 5년 → 10년으로 확대
적용 시기: 2024년 11월 12일 이후 양도분부터
2. 상생임대주택 특례 적용 기한 연장
임대료를 5% 이하로 유지하면 거주요건을 면제받는 제도
기존 기한: 2024년 12월 31일
개정 기한: 2026년 12월 31일까지 연장
3. 다주택자 중과세 배제 및 단기임대 중과 제외 연장
조정대상지역 내 다주택자의 중과세 한시 유예가 2026년 5월 9일까지 연장
단기민간임대주택도 중과세 대상에서 제외
4. 철거 후 토지 단독 사용 시 안분 계산 예외
건물 철거 후 토지만 양도하는 경우, 기존엔 건물가액과 안분 계산 필요
개정: 철거된 건물 제외, 토지 전체 금액으로 과세
적용 시기: 2025년 1월 1일 이후 양도분부터
5. 주택 → 상가 전환 시 과세 기준 명확화
주택을 상가 등으로 변경 후 매도 시, 기존엔 양도일 기준 중과 적용
개정: 매매계약일 기준으로 변경
적용 시기: 2025년 2월 28일 이후 계약분부터
6. 이월과세 대상 자산에 주식 포함
기존: 부동산 등만 대상
개정: 증여일로부터 1년 이내 양도한 주식과 출자지분도 이월과세 대상
적용 시기: 2025년 1월 1일 이후 증여분부터
7. 인구감소지역 주택에 대한 세제 특례 신설
2024~2026년 사이 인구감소지역의 기준가 4억 이하 주택을 취득하면,
1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용 가능
8. 준공 후 미분양 주택에 대한 비과세 특례
지방의 미분양 주택(전용 85㎡ 이하, 6억 이하)을 2025년부터 양도하면
1세대 1주택 비과세 및 최대 80% 장기보유특별공제 적용 가능
📌 요약 정리표
| 개정 항목 | 주요 변경 내용 | 적용 시기 |
|---|---|---|
| 혼인 특례 | 5년 → 10년 | 2024.11.12 이후 양도 |
| 상생임대 연장 | 2026.12.31까지 | 계약 기준 |
| 다주택 중과 배제 | 1년 연장 | 2026.5.9까지 |
| 철거 후 안분 예외 | 토지만 과세 | 2025.1.1 이후 |
| 주택→상가 전환 | 계약일 기준 | 2025.2.28 이후 |
| 이월과세 주식 포함 | 1년 이내 증여분 | 2025.1.1 이후 |
| 인구감소지역 특례 | 비과세 + 공제 | 2025년 취득분 |
| 미분양 주택 특례 | 비과세 + 공제 | 2025.1.1 이후 |
📎 참고자료
위 내용은 2025년 세법 개정안 기준으로 정리된 내용입니다. 정확한 세금계산 및 절세전략은 전문가와 상담을 권장드립니다.
출처 국세청
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
전자계약 가능
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격 등)
김양미 공인중개사