민간임대주택사업을 시작하기 전 반드시 거쳐야 할 단계들을 등록, 주택 매입·건설, 취득세 감면 신청, 혜택,세제지원, 의무사항 순서로 자세히 안내합니다.
1. 임대사업자등록 절차
2. 주택의 매입 또는 건설
3. 취득세 감면 신청 방법
4. 임대사업자가 누릴 수 있는 주요 혜택
5. 유의사항
6. 임대사업자등록 시 세제지원 안내
1) 취득세 감면(지방세)
2) 재산세 감면(지방세)
3) 종부세 합산배제(국세)
4) 임대소득세(국세)
5) 양도소득세(국세)
7. 임대사업자 등록 후 주요의무사항
7-1. 임대차계약 시 주요의무사항
1) 임대사업자 설명의무
2) 소유권등기상 부기등기 의무(2020.12.10.이후)
3) 임대차계약 신고 의무
4) 표준임대차계약서 양식 사용 의무
7-2. 임대차계약 후 주요 의무사항
1) 임대료 증액 제한 의무
2) 임대의무기간 준수 의무
3) 임대차계약 유지 의무
7-3. 기타 의무사항
1) 임대사업 목적 유지의무
2) 임대보증금 보증 의무
3) 보고·검사 요청 시 협조 의무
7-4. 등록면허세 납부
1. 임대사업자 등록 절차
사업 시작의 첫걸음은 지자체(시·군·구청)에 임대사업자 등록을 하는 것입니다.
1) 신청서 제출: ’민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록신청서와 구비서류(등기부등본, 건축물대장, 주민등록 등)를 준비
2) 지자체 심사 및 발급: 시장·군수·구청장이 정보공유 시스템으로 확인 후 등록증을 발급
3) 세무서 사업자등록: 임대사업자 등록 후 20일 이내에 부가세 납부 대상임을 알리는 사업자등록을 함께 진행
✅ 등록 가능 경로: 온라인(정부24·렌트홈) 또는 방문 신청
📌 공식 링크
정부24
www.gov.kr
Easy Law
www.easylaw.go.kr
렌트홈(임대등록시스템)
상담코너 임대사업자 상담 : 1670-8004 시스템 문의 : 031-719-0511 평일: 09:00~12:00, 13:00~18:00주말/공휴일: 휴무 지자체 문의 세무서 안내
www.renthome.go.kr
2. 주택의 매입 또는 건설
임대주택을 확보하는 방법은 두 가지입니다.
① 기존 주택 매입 – 공시가격·면적 기준(예: 수도권 6억 이하, 전용 85㎡ 이하) 충족해야 합니다.
② 직접 건설 – 건축허가·사업계획 승인 이후 토지매입·건축 진행, – 허가 후 60일 이내에 등록해야 감면 및 혜택 요건 충족
유의사항: 허가 이후 6년 (건설), 3개월 (매입) 내 등록하지 않으면 등록이 말소될 수 있습니다
3. 취득세 감면신청 방법
주택 또는 토지 취득 시 다음 기준에 따라 취득세 감면 신청을 진행해야 합니다.
① 감면 요건 – 전용 60㎡ 이하 신축·분양 시 100% 면제 – 60~85㎡ 장기임대(10년), 20채 이상 시 50% 감면
② 감면 신청 절차 – 취득 후 지방세 감면 신청서를 작성, 관련 증빙서류와 함께 관할 지자체 제출
③ 신청 시기 – 토지 취득 또는 건축허가 후 60일 내, 취득세 신고 기간 안에 신청해야 합니다.
💡 감면신청을 놓치면 일반 취득세가 적용되며, 사후 의무 위반 시 감면세액+이자 추징될 수 있습니다
4. 임대사업자가 누릴 수 있는 주요 혜택
✅ 임대사업자로 등록하고 요건을 충족하면 다음과 같은 혜택이 제공됩니다.
① 취득세 감면: 최대 100% 면제 또는 50% 감면
② 재산세 감면: 주택 유형·면적에 따라 50~100% 감면 :
③ 양도소득세 중과배제: 조건 충족 시 장기보유특별공제 등 제공
④ 임대소득세 감면/분리과세: 연 2천만 원 이하 소득 분리과세, 소득세 감면(최대 75%)
5. 유의사항
① 각종 혜택은 대상 면적·가격·기간 등 요건 충족 시 제공됨
② 사후관리 의무 위반 시 혜택 취소 및 세금 추징
③ 등록 전 반드시 국세청·지자체 상담을 통해 요건 확인 권장
6. 임대사업자등록 시 세제지원 안내
임대사업자등록 시 좋은 점은 무엇이 있을까요?
세제지원은 사업자를 대상으로 작성되었으며, 세제지원의 구체적 요건 및 지원내용 등은 반드시 과세기관(국세·국세청, 지방세·관할 시군구)에 확인하시기 바랍니다.
1) 취득세 감면(지방세)
| 구분 | 전용면적 (㎥) | 세제지원 요건 | |||
| 40이하 | 40 ~ 60 | 60 ~ 85 | |||
| 취득세 감면(지방세) | 취득세면제 *세액 200만원 초과 시 85%경감 |
50% 경감 *임대주택 20호이상 등록 시 |
▪공동주택을 신축, 공동주택·오피스텔을 최초 분양한 경우 ▪분양의 경우, 취득당시가액수도권6억(비수도권3억)이하 ▪취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 필요 ▪ ‘27.12.31까지 취득세감면 신청시까지 혜택제공 |
||
2) 재산세 감면(지방세)
| 구분 | 전용면적 (㎥) | 세제지원 요건 | |||
| 40이하 | 40 ~ 60 | 60 ~ 85 | |||
| 재산세 감면(지방세) | 면제 세액 50만원 초과시 85% 경감 |
75%경감 | 50%경감 | 매입 | 건설 |
| ▪공동주택 2세대 이상:수도권 6억원(비수도권3억원)이하 | ▪공동주택 2세대 이상:수도권 9억원(비수도권3억원)이하 | ||||
| ▪오피스텔 2세대 이상:수도권 4억원(비수도권2억원)이하 ▪ 다가구주택: 모든 호실 전용면적 40㎥이하 ▪ 임대형기숙사: 전용면적 40㎥이하 ▪‘27년 재산세 부과 분까지 감면 |
|||||
3) 종부세 합산배제(국세)
| 종부세 합산배제(국세) | 매입 | - 공시가격 수도권6억(비수도권3억)이하 *‘18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산과세 |
| 건설(2호 이상) | - 공시가격 수도권9억 이하, 전용면적 149㎥ 이하 |
4) 임대소득세(국세)
| 임대소득세(국세) | 감면 | *(1호 임대시) 75%, (2호 이상 임대시) 50% - 기준시가 6억 이하, 국민주택규모 이하 - ‘25.12.31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감 |
| 분리과세 | * 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율·기본공제 차등 혜택적용 - 필요경비율 : (등록)60%, (비등록)50%/기본공제 : (등록)400만원, (비등록)200만원 |
5) 양도소득세(국세)
| 양도소득세(국세) | 양도세율 중과배제 | 매입 | - 기준시가 수도권6억원(비수도권3억)이하 *‘18.9.14일 이후조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과 |
| 건설(2호이상) | - 기준시가 6억원 이하, 전용면적 149㎥ 이하 +대지면적 298㎥ | ||
| 장특공특례(70%공제) | 건설 | - 기준시가 수도권6억원(비수도권3억)이하, 국민주택규모 이하 - ‘27.12.31일까지 민간임대주택 등록 |
|
| 거주주택 비과세(1회적용) |
- (거주주택) 주택보유기간 중 거주기간이 2년이상 - (임대주택)거주주택 외 모든 주택을 임대, 기준시가 수도권6억원(비수도권3억원)이하 |
||
*공적의무(임대료 증액제한, 임대의무기간 준수)미준수 시 세제지원이 추징될 수 있습니다.
7. 임대사업자 등록 후 주요의무사항
7-1. 임대차계약 시 주요의무사항
1) 임대사업자 설명의무
▪ 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권, 세금체납 사실 등)등에 대해 설명하여야 합니다.
* 또한 둘 이상 임대차계약이 존재하는 다가구주택 등은 선순위 임대보증금에 대해서도 설명해야 합니다.(2020.12.10.이후)
▪ 주요의무사항 위반 시 과태료 500만원 이하
2) 소유권등기상 부기등기 의무(2020.12.10.이후)
▪임대사업자는 등록 후 지체없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 합니다.
▪ 주요의무사항 위반 시 과태료 500만원 이하
3) 임대차계약 신고 의무
▪임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고하여야 합니다.
※(신고방범)지자체)(시·군·구)방문 또는 렌트홈 온라인 신고
※(제출서류)임대차계약 신고서 및 임대차계약서
▪임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제한될 수 있습니다.
▪주요의무사항 위반 시 과태료 1000만원 이하
4) 표준임대차계약서 양식 사용 의무
▪ 임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 표준임대차계약서 양식(민간임대주택법 시행규칙 별지 제24호)을 사용하여야 합니다.
▪ 양식 미사용 시 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있습니다.
▪주요의무사항 위반 시 과태료 1000만원 이하
7-2. 임대차계약 후 주요 의무사항
1) 임대료 증액 제한 의무
▪ 임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없습니다.
-또한 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다.
▪ 임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.
▪주요의무사항 위반 시 과태료 3,000만원 이하
2) 임대의무기간 준수 의무
▪ 임대의무기간(6년 또는 10년)중에 등록임대주택을 임대하지 않거나(본인 거주 포함)무단으로 양도할 수 없습니다.
▪주요의무사항 위반 시 과태료 임대주택당 3,000만원 이하
3) 임대차계약 유지 의무
▪임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제·해지 및 재계약 거절을 할 수 없습니다.
※ (거절사유)월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의파손·멸실 등
▪주요의무사항 위반 시 과태료 1,000만원 이하
7-3. 기타 의무사항
1) 임대사업 목적 유지의무
▪ 오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로먼 사용하여야 합니다.
▪주요의무사항 위반 시 과태료 1,000만원 이하
2) 임대보증금 보증 의무
▪ 임대사업자는 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날)까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.
▪주요의무사항 위반 시 보증금의 10% 이하에 상당하는 금액의 과태료(상한 3천만원)
3) 보고·검사 요청 시 협조 의무
▪ 관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 건사를 실시할 경우 적극 협조하여야 합니다.
▪주요의무사항 위반 시 과태료 500만원 이하
7-4. 등록면허세 납부
▪ 임대사업자 등록증을 새로 발급 받거나 (양수 포함),내용을 변경할 경우 등록증을 발급받기 전 관할 지자체에 해당하는 내용을 신고하고, 등록면허세를 납부하여야 합니다.
▪주요의무사항 위반 시 과태료 500만원 이하
민간임대주택사업은 등록 → 확보(매입·건설) → 감면신청 → 장기임대 절차를 차근차근 준비하면 다양한 세제·금융 혜택을 누릴 수 있습니다. 특히, 임대사업자 등록 후 60일 내 감면신청 절차를 놓치지 않는 것이 매우 중요합니다.
시작 전에는 국토부, 국세청, 시·군·구청 공식 안내를 꼼꼼히 확인하고, 전문가 상담(세무사·공인중개사 등)을 병행하시길 권장드립니다.
참고 국세청 렌트홈
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
전자계약서 작성 가능
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격)
김양미 공인중개사
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