▪ 계약갱신 요구
계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례규정은 「상가건물 임대차보호법」에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항
계약갱신 요구의 의의
▪ 계약갱신 요구
- 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대 인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항)
- 임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시 해야 계약이 갱신됩니다.
- 임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하 는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기 간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다.
▪ 갱신계약의 범위
갱신계약의 범위
- 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행 사할 수 있습니다.
- 따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보 장받을 수 있습니다.
- “최초의 임대차 기간”이란 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 「상가건물 임대차보 호법」 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의 미합니다.
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항의 개정규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부 터 적용합니다.
갱신된 임대차의 조건
- 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다.
- 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다.
▪ 계약갱신이 거절되는 이유
임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
* 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하 고 그 계획에 따르는 경우
* 건물의 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
* 다른 법령에 따라 철거 거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중개한 사유가 있는 경우
▪ 계약갱신 특례
「상가건물 임대차보호법」 적용대상의 보증금액을 초과하는 계약갱신의 경우
「상가건물 임대차보호법」의 적용범위에 해당하는 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.
▪ 사례
상가건물의 임차인이 임대차기간 만료일 하루 전에 계약갱신 거절 통지를 한 경우, 임대차기간 만료일은 언제일까요?
나임차씨는 김임대씨에게 상가건물의 일부를 임차하여 2022년 12월부터 31일부터 2024년12월30일까지 임대차계약을 체결한 뒤 안경점을 운영해왔습니다. 계약기간 만료일 하루 전인 2034년 12월 29일에 나임차씨는 김임대씨에게 임대차계약 갱신 거절을 통지했고, 계약기간 만료일인 2024년 12월 30일에 계약이 종료됨을 주장했습니다.
반면, 김임대씨는 나임차씨가 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절통지를 하지 않았기 때문에 이미 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었고, 갱신거절을 통지한 날부터 3개월 뒤인 2025년 3월 29일에 임대차계약이 해지된다고 주장하고 있습니다.
과연 누구의 주장이 맞을까요?
①김임대씨 : 임대임인 제가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절을 통지하지 않았고, 나임차씨도 별다른 조치를 하지 않았기 때문에 이미 임대차계약은 묵시적으로 갱신됐습니다. 따라서 갱신거절을 통지한 날부터 3개월 뒤에 임대차계약이 해지됩니다.
②나임차씨 : 저는 임대차기간 만료일 전에 임대인에게 갱신거절 통지를 했기 때문에 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않았습니다. 이 경우 임대차계약은 임대차기간 만료일에 종료했다고 봐야 합니다.
평결내용
2번으로 임대차기간 만료일 전에 임대인에게 갱신거절 통지를 했기 때문에 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않았습니다. 이 경우 임대차계약은 임대차기간 만료일에 종료되었다고 봐야 합니다.
위 사례는 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우, 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료하는지 여부가 문제된 사안입니다.
이와 유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다. (대법원 2024. 6. 27. 선고 2013다307024 판결
(1) 기간을 정한 임대차계약은 법률적 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료됩니다.
(2) 「상가건물 임대차보호법」 (이하 ‘상가임대차법’이라고 함)제10조 제1항은 “임대인은 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건로 다시 임대차한 것으로 본다. ”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하고 있을 뿐,「주택임대차보호법」 제6조 제1항 후문(「주택임대차보호법」 제6조 제1항:임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 니한 경우에도 또한 같다. )과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않고 있습니다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 합니다.
(3)임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 별다른 조치를 취하지 아니한 경우, 임대차계약이 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신된다고 판단하는 것은 문언해석에 반합니다.
(4)위와 같은 이유로 대법원은 상가건물의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료된다고 판단하였습니다.
이러한 판례의 취지에 따르면, 이 사례에서 나임차씨는 상가건물 임대차계약 만료일 전에 갱신거절 통지를 하였으므로, 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않고 계약의 만료일에 종료된 것으로 보아야 할 것입니다.
평결일 : 2025년 4월 16일
참조판례 : 대법원 2024.6.27. 선고2023다307024 판결
출처 법제처
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