부동산매매계약은 부동산(토지, 주택, 상가 등)을 사고팔기 위한 법적 계약입니다. 이는 단순한 합의가 아닌, 일정한 법적 절차와 요건을 갖춰야 효력이 발생하며, 재산권 이전에 중대한 영향을 미칩니다.
1.부동산 매매계약 : 개념, 효력, 내용, 종류, 효과
2. 부동산매매계약 절차
3. 준비서류 목록
4. 매매 계약 체결 시 주요 유의사항
5. 매매 계약 해제
1. 부동산 매매계약
1) 부동산 매매계약의 개념
매매 계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전하기로 약정하고, 상대방이 그 대금을 지급하기로 약정하는 계약입니다. 매매 계약은 낙성계약으로서, 쌍방의 합의만으로 성립하며, 매도인의 재산권 이전 의무와 매수인의 대금 지급 의무가 발생합니다(「민법」 제563조). 계약이 성립되면 부동산 소유권 이전 등기가 진행됩니다.
2) 부동산 매매계약의 효력
계약의 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 매도인은 매수인에게 목적 부동산을 이전해야 하고 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다(「민법」 제568조).
3) 매매 계약의 내용:
매도인: 재산권을 이전하는 당사자입니다.
매수인: 대금을 지급하는 당사자입니다.
매매 대상: 부동산, 동산 등 입니다.
매매대금: 매매 대상에 대한 대가입니다.
계약금: 매매 계약의 성립을 보증하기 위해 매수인이 매도인에게 지급하는 돈 입니다.
중도금: 매매 계약이 진행되는 중 매수인이 매도인에게 지급하는 돈 입니다.
잔금: 매매 계약의 최종 단계에서 매수인이 매도인에게 지급하는 돈입니다.
4) 부동산매매계약의 종류
일반 매매계약: 개인 간 또는 중개업소를 통한 거래입니다
분양 계약: 건설사와의 신규 분양 계약입니다.
청약 계약: 청약 신청 후 당첨된 부동산과의 계약입니다.
경매 낙찰계약: 법원 경매를 통한 소유권 이전 계약입니다.
단점 - 계약 형태별 절차와 서류가 상이하여 혼동 가능성이 있습니다.
5) 부동산매매계약의 효과
소유권 이전: 계약에 따라 등기를 하면 매수인이 법적 소유자가 됩니다.
채무 이행 의무 발생: 매수인은 대금 지급, 매도인은 소유권 이전 책임이 있습니다.
손해배상 청구 가능: 계약 불이행 시 법적 손해배상 청구 가능합니다.
주의사항 - 구두 약속은 법적 효력이 약하므로 반드시 서면 계약 필요합니다.
2. 부동산매매계약 절차
① 매수/매도자 간 협의가 있어야 합니다.
② 중개사 통한 계약서 작성 (또는 직접 거래 시 공증 추천)입니다.
② 계약금 지급 (통상 매매가의 10%)합니다.
④ 중도금 및 잔금 지급 일정 합의하여 지급합니다.
⑤ 소유권 이전 등기 및 확정일자 부여 받습니다.
효율적인 팁
등기부등본 열람으로 소유권, 근저당, 가압류 등 확인이 꼭 칠요합니다.
1) 부동산 매매절차
1) 매매계약 전 준비사항 – ①부동산 선정하기
②부동산중개업체 선정하기
③부동산 구입자금 준비하기
④행정청의 허가받기
2) 매매계약체결 절차 – ①부동산의 권리관계 등 확인하기
②부동산계약하기
3) 매매계약 후 처리절차 – ①소유권 이전 등기하기
②각종 사항 신고하기
③각종 세금 납부하기
1) 매매계약 전 준비절차
① 부동산 선정하기
매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다.
② 부동산중개업체 선정하기
매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산중개계약을 체결합니다.
③ 부동산 구입자금 준비하기
부동산 구입자금이 부족한 경우 구입자금의 대출의 종류 및 대출기준을 살펴보고 본인에게 적절한 대출방식을 선택합니다.
④ 행정청의 허가 받기
일정한 경우에는 부동산 매매계약을 하기 전에 행정청의 허가를 받아야 합니다.
2) 매매계약체결 절차
① 부동산 권리관계 등 확인하기
부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다.
② 부동산 계약하기
매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다.
3) 매매계약 후 처리절차
① 소유권 이전등기 하기
부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다.
② 각종 사항 신고하기
부동산 매매계약을 체결한 후 부동산거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 합니다.
③ 각종 세금 납부하기
부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.
3. 준비서류 목록
매도자: 신분증, 인감도장, 인감증명서, 등기권리증을 준비합니다.
매수자: 신분증, 자금증빙 서류(대출 포함), 가족관계증명서(필요시)를 준비합니다.
공통: 부동산 매매계약서, 중개확인서, 확정일자서류를 준비합니다.
등기 후 등기완료 통지서, 납부 영수증 등은 최소 5년간 보관합니다.
4. 매매 계약 체결 시 주요 유의사항:
▶ 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정과 조건을 명확히 명시합니다.
▶ 특약사항(수리, 퇴거, 대출불가 시 책임 등)릏 명확히 기재합니다,
▶ 부동산 등기사항 전자열람을 필수적으로 확인합니다.
▶ 잔금일 이전에 미등기 또는 가압류, 근저당 여부 재확인합니다.
▶ 등기부등본 확인: 매도인이 부동산 소유자임을 확인해야 합니다.
▶ 대리인 확인: 대리인인 경우 대리권 있는지 확인해야 합니다.
▶ 부동산 거래 신고: 일부 부동산 매매는 거래 신고를 해야 합니다.
▶ 전자수입인지: 분양(전매)계약 시 전자수입인지 첨부해야 합니다.
▶ 부동산거래 전자 계약 시스템: 부동산 거래를 안전하게 처리하기 위해 전자계약 시스템을 활용할 수 있습니다.
주의사항 요약 - 서류 위조 및 명의 사기 주의, 직거래 시 공인중개사 변호사나 법무사의 도움을 받습니다.
5. 매매 계약 해제:
채무 불이행 시 매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않으면 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다.
해제 절차는 상대방에게 이행 최고를 하고, 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.
📞 관련 기관 안내
- 국토교통부 부동산거래관리시스템: rtms.molit.go.kr
- 법원 등기소: www.iros.go.kr
- 공인중개사협회: 1588-9834
자산을 매각하거나 신규 주택을 합법적으로 취득 가능하며, 주택담보대출이나 자산 운용의 기초 자료로 활용 가능합니다.
세금(양도소득세, 취득세 등) 및 부동산 중개수수료가 발생합니다 하지만 계약 불이행 시 법적 분쟁이 일어날 가능이 있으니 신 관련기관을 잘 활용하시어 중개사고를 방지하시길 바랍니다.
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
참고 법제처
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격)
김양미 공인중개사
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