부동산매매예약이란? 효력부터 절차, 주의사항 완벽 가이드, 후 계약 파기 시 대처법 완전 정리

부동산매매예약은 부동산 매매계약을 '미래에 체결하기로 약정하는 계약'으로, 일반적인 매매계약과는 달리 즉시 소유권 이전이 이루어지지 않습니다. 계약 체결의 사전 약속이라는 점에서 중요한 법적 효력을 가집니다.

1. 부동산 매매예약 효력부터 절차, 주의사항 완벽 가이드

1. 부동산 매매예약

1) 부동산 매매예약의 개념

“부동산 매매예약”이란 당장 부동산 매매계약을 체결하는 것이 곤란한 경우 앞으로 매매계약을 체결할 것임을 확실하게 하기 위한 제도로써, 매도인과 매수인의 약정 등이 없으면 매매예약은 일방예약으로 추정됩니다(「민법」 제564조 참조).

 

2)부동산 매매예약의 효력

매매의 일방예약은 매도인이나 매수인이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생깁니다(「민법」 제564조제1항).

매매예약을 표시해야 하는 기간을 정하지 않은 경우 예약자는 상당한 기간을 정해 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고(상대방에게 일정한 행위를 하도록 통지하는 것)할 수 있습니다(「민법」 제564조제2항).

 

√ 매매예약의 완결권(매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리)은 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 경우에는 그 기간 내에, 약정을 하지 않았으면 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사해야 하고, 그 기간이 지나면 예약 완결권은 소멸합니다(대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결).

예약자가 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 매매의 일방예약은 그 효력을 잃게 됩니다(「민법」 제564조제3항).

 

3) 부동산매매예약의 종류

 일방예약: 한쪽 당사자에게만 매매계약 체결을 요구할 권리 부여합니다.

 쌍방예약: 양 당사자 모두 예약완결권을 갖고 있습니다.

 

✔ 실무 예시

분양 전 예약, 매도인의 처분 유보 목적

부동산 경매 유찰 대비용 예약계약

4) 부동산매매예약의 효과

> 예약완결권 행사 시 매매계약 성립

> 불이행 시 손해배상 청구 가능

> 예약은 등기 가능 (대항력 확보 가능)

 

매매예약은 단독 행사로 계약 성립 가능하며 등기를 하지 않으면 제3자에 대한 효력은 없습니다.

부동산매매예약이란? 효력부터 절차, 주의사항 완벽 가이드, 후 계약 파기 시 대처법 완전 정리

 2. 매매예약 체결 절차

▶ 당사자 간 예약계약 체결 (조건, 시기 명시)

▶  예약금 또는 계약금 수수

▶  예약을 등기부에 등기(선택 사항)

▶  기한 도래 또는 조건 충족 시 예약완결권 행사

▶  매매계약 체결 및 소유권 이전 등기

 

1) 매매계약 전 준비사항 – ①부동산 선정하기 ②부동산중개업체 선정하기 ③부동산 구입자금 준비하기 ④행정청의 허가받기

 

2) 매매계약체결 절차 – ①부동산의 권리관계 등 확인하기 ②부동산계약하기

 

3) 매매계약 후 처리절차 – ①소유권 이전 등기하기 ②각종 사항 신고하기 ③각종 세금 납부하기

 

1) 매매계약 전 준비절차

① 부동산 선정하기

매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정합니다.

② 부동산중개업체 선정하기

매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산중개계약을 체결합니다.

③ 부동산 구입자금 준비하기

부동산 구입자금이 부족한 경우 구입자금의 대출의 종류 및 대출기준을 살펴보고 본인에게 적절한 대출방식을 선택합니다.

④ 행정청의 허가 받기

일정한 경우에는 부동산 매매계약을 하기 전에 행정청의 허가를 받아야 합니다.

 

2) 매매계약체결 절차

① 부동산 권리관계 등 확인하기

부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다.

② 부동산 계약하기

매매예약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다

(당사자간 예약계약 체결(조건, 시기명시))

(예약등기 - 선택사항)

(기한 도래 또는 조건 충족 시 예약완결권 행사)

3) 매매계약 후 처리절차

① 소유권 이전등기 하기

변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다.

② 각종 사항 신고하기

부동산 매매계약을 체결한 후 부동산거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 합니다.

③ 각종 세금 납부하기

부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.

 

※ 중개업소 이용 시 부동산중개확인서 및 설명서 함께 보관

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3. 준비서류

공통: 신분증, 인감도장, 인감증명서, 등기부등본

매도자: 등기권리증(또는 확인서), 부동산 위치 도면

매수자: 자금조달계획서, 가족관계증명서(필요시)

 

등기 필요 시 추가 서류 : 매매예약 등기 신청서와 예약계약서 사본

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4. 매매예약 시 주의사항

예약조건을 명확히 기재 (시기, 금액, 계약 불이행 시 손해배상)해야하며, 예약이 실제 거래로 연결되지 않을 수 있읍니다. 등기 없는 예약은 제3자에게 주장할 수 없으므로 예약등기를 해야 합니다. 

공인중개사 등록 여부 확인 필수입니다.

 

📛 자주 발생하는 문제

구두 예약 후 계약 불이행 → 손해배상 분쟁이 일어날 수 있습니다.

예약금 명목이 불명확 → 계약금 반환 소송이 일어날 수 있습니다. 

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👍 7. 장점 : 부동산 확보 계획을 사전에 수립 가능하며, 시세 변동 전 가격 고정될 가능성이 있으며 매도인 입장에서는 불확실성 제거할 수 있습니다. 

 

👎 단점 : 계약 미체결 위험 존재하며, 계약 불이행 시 법적 분쟁 소지가 있으며, 예약만으로는 소유권 이전 불가합니다.

 

 상담 및 민원 기관 안내

• 대한법률구조공단: www.klac.or.kr
• 부동산거래관리시스템: rtms.molit.go.kr
• 한국공인중개사협회: 1588-9834

부동산매매예약이란? 효력부터 절차, 주의사항 완벽 가이드, 후 계약 파기 시 대처법 완전 정리

2. 부동산매매예약 후 계약 파기 시 대처법 완전 정리

부동산매매예약은 향후 매매계약을 체결하기로 하는 법적 약속이기 때문에, 일방적으로 파기할 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 이번 글에서는 계약 파기 시 대처 방법과 관련 절차를 상세히 안내드립니다.

 1. 계약 파기란?

예약계약에서 명시된 조건 없이 일방 당사자가 계약을 이행하지 않는 행위

예약완결권 행사 후 매매계약 체결을 거부하는 경우 포함

 

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 2. 파기 유형별 대처법

① 예약완결권 행사 전 파기

예약계약은 계약금 반환 또는 몰취 조항이 있을 수 있음

해당 조항을 바탕으로 계약금 반환 청구 또는 몰취 가능

 

② 예약완결권 행사 후 파기

 이 경우 매매계약이 성립된 것으로 간주되며, 강제이행청구 또는 손해배상청구 가능

등기가 되지 않았다면 등기청구소송 제기 가능

 

③ 조건부 예약에서 조건 불이행 시

조건이 명확히 기재되어야 유효하며, 미충족 시 계약 무효 가능

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3. 손해배상 청구 절차

> 내용증명 발송 (계약 불이행 사실 통보)

> 대화 또는 조정 시도 (중개사 통한 협의 가능)

> 소액민사소송 또는 지급명령 제기 (계약금 규모에 따라)

> 필요시 법원 강제이행 청구 및 가압류 신청

 

📌 필요한 서류

예약계약서 원본

계약금 지급 내역 증빙 (계좌이체 내역 등)

내용증명 발송 증거

중개사의 중개확인서(있는 경우)

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4. 실제 사례로 보는 대처 방법

✅ 사례 1: 매도인이 갑자기 계약 파기

매수인이 예약완결권 행사하였음에도 매도인이 이행 거부

법원에 ‘매매계약 성립’ 인정 → 소유권이전 등기청구소송 제기 가능

 

✅ 사례 2: 매수인이 잔금 지급을 미룸

기한의 이익 상실, 계약 해제 가능

계약금 몰수 또는 손해배상 청구 가능

 5. 주의사항 및 예방 팁

> 계약서에 예약완결권 행사 조건과 시점을 명확히 기재해야 합지다.

> 해제 조건이나 위약금 조항을 반드시 포함시켜야 합니다.

> 공인중개사 사무소를 통한 계약 권장 – 분쟁 발생 시 증거 확보 용이하게 해야 합니다. 

> 계약금 지급은 계좌이체 등 증거 남는 방식으로 사용해야 합니다.

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📞 상담 기관 및 법률지원 정보

• 대한법률구조공단: www.klac.or.kr
• 법률홈닥터 무료상담: 법무부 지원 서비스
• 한국공인중개사협회 상담센터: 1588-9834

 

 

 

법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.

참고 법제처

 

황기준 행정사, 공인중개사 사무소

부동산 중개,

계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]

임대차분쟁조정

민원, 진정, 탄원, 내용증명

토지보상, 개발인허가

010-2378-8564, wym083kim@gmail.com

 

황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격)

김양미 공인중개사