부동산 계약서 쓸 때 주의점 4 - 계약금, 중도금, 잔금의 분할 기준은?

계약금, 중도금, 잔금의 분할 기준은?

 

부동산 매매계약에서 ‘계약금, 중도금, 잔금’은 거래 절차의 핵심입니다. 이 세 가지 금액은 단순한 분할 지급이 아닌, 신뢰 확보와 법적 효력을 강화하기 위한 중요한 수단입니다. 그 기준과 분할 방식에 대해 아래와 같이 자세히 설명드립니다.

1. 계약금이란? – 거래 성립을 위한 최소한의 확약

1-1. 계약금의 정의

계약금은 매매계약의 성립을 증명하고, 당사자 간 거래 이행의 의지를 나타내기 위해 지급하는 금액입니다.

1-2. 계약금의 일반적인 비율

• 보통 전체 매매금액의 5%~10% 수준
• 관행적으로 10%가 가장 흔함

1-3. 계약금의 법적 의미

• 매도인이 이행하지 않으면 배액 배상,
• 매수인이 이행하지 않으면 계약금 몰수

1-4. 지급 시점 및 방식

• 계약서 작성 당일에 즉시 지급
• 현금, 수표, 계좌이체 등 방식은 자유
• 반드시 영수증 또는 계좌이체 내역 보관

 

2. 중도금이란? – 거래 진행 중 신뢰 유지를 위한 중간 지급

2-1. 중도금의 정의

중도금은 계약이 진행되는 중간 시점에 지급되는 금액으로, 거래의 지속적인 진행을 보장합니다.

2-2. 중도금의 지급 기준

• 일반적으로 전체 매매금액의 30%~60% 수준
• 한 번에 지급하거나 2~3회 분할하는 경우도 있음

2-3. 중도금 지급 시기

• 계약 후 2주~1개월 이내가 보통
• 경우에 따라 잔금일 직전까지 나눠 지급
• 매도인의 이사 일정, 잔금 준비 상황 등에 따라 협의 조정 가능

2-4. 중도금에 대한 주의사항

• 확인서 또는 영수증 필수
• 중도금 지급 전까지 등기부상 문제(근저당 등)가 해결되지 않았다면, 지급 보류 가능

 

3. 잔금이란? – 실질적인 소유권 이전과 등기의 조건

3-1. 잔금의 정의

잔금은 거래의 마지막 단계로, 부동산 소유권 이전 및 등기 이전의 조건이 되는 최종 대금입니다.

3-2. 잔금의 지급 기준

• 보통 전체 매매금액의 30%~70% 수준
• 계약금 및 중도금을 제외한 나머지 금액

3-3. 잔금 지급 시기

• 등기 이전일 당일 또는 이사 당일에 지급
• 전입세대 열람, 근저당 말소 확인, 등기부 검토 후 지급

3-4. 잔금 지급과 동시에 이루어지는 절차

• 소유권 이전등기
• 열쇠 및 부동산 인도
• 세금 납부 및 명의 변경

 

4. 분할 비율의 실무 예시

구분비율 (예시)지급 시점

계약금	10%	계약 체결 시
중도금	40%	계약 후 1~2개월 내
잔금	50%	잔금일 및 등기 이전일

 

※ 분할 비율은 거래 당사자 간 협의에 따라 조정 가능
※ 분양 계약의 경우 중도금이 6회 이상 분할되는 경우도 있음

 

5. 아파트 분양 등 특수한 사례의 분할 기준

5-1. 분양 아파트의 경우

• 계약금: 전체 분양가의 10%
• 중도금: 56회 분할 (3060%)
• 잔금: 입주 시점에 일괄 지급 (잔여 금액)

5-2. 중도금 대출이 포함된 경우

• 금융기관이 대출 실행
• 이자는 매수인 부담, 상환은 잔금 시 처리

 

6. 분할 기준 협의 시 고려해야 할 사항

• 매수인의 자금 사정 (대출 여부, 전세금 활용 등)
• 매도인의 이사 일정 및 전세금 반환 조건
• 부동산 거래 관행 지역별 차이
• 중개인 조율 및 법적 권고 기준

 

계약금, 중도금, 잔금의 분할 기준은 협의와 안전이 핵심

부동산 계약에서 계약금, 중도금, 잔금의 비율과 시점은 단순한 공식이 아니라, 양측의 신뢰와 법적 안전장치를 확보하는 수단입니다. 표준적인 기준은 존재하지만, 개별 상황에 맞게 조정이 가능하므로, 계약 전 반드시 서면 합의로 명확히 해두는 것이 중요합니다. 또한, 모든 금전 거래는 영수증, 이체 내역, 계약서상 명기를 통해 증빙 자료를 확보하세요.