1.재개발사업 추진 절차 개요
재개발사업은 노후·불량 주거지를 대상으로 도시기능을 회복하고 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해 시행되는 도시정비사업의 한 유형입니다.
재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 복잡하고 다단계의 행정·절차적 과정을 거칩니다. 각 단계는 주민동의, 행정 승인, 사업계획 수립, 이주 및 철거, 분양, 준공 등으로 이어지며, 아래는 재개발 추진의 전체 절차를 단계별로 정리한 내용으로 다음과 같은 절차로 구성됩니다.
2. 주요 추진 절차와 단계별 상세 설명
재개발사업이란 노후·불량 건축물이 밀집된 지역의 주거환경을 개선하고, 도시 기능을 회복하기 위해 시행되는 도시정비사업입니다.
정비기반시설 개선 (도로, 상하수도, 공원 등), 쾌적하고 안전한 주거환경 조성, 도시의 경쟁력 회복 위해 시행되는 도시정비사업입니다.
1) 정비기본계획 수립
> 지자체(시·군·구청)가 수립
> 도시 내 노후·불량 지역을 대상으로 정비구역 후보지 조사
> 정비기반시설 상태, 건축물 노후도, 주민 요구 등을 분석
2) 정비구역 지정
> 주민 제안 또는 지자체 직권 지정
> 정비예정구역 → 주민공람 → 도시계획위원회 심의 → 정비구역 지정 고시
> 지정되면 재개발 추진이 가능해짐
3) 추진위원회 구성
> 주민 10% 이상 동의 필요
> 추진위 승인 후 조합 설립 준비
> 주민 설명회, 계획 수립 등 본격적 추진 시작
4) 조합 설립 인가
> 토지 등 소유자의 75% 이상 동의 필요
> 조합 정관, 조합장 및 임원 선출
> 조합이 사업 시행 주체가 되어 법적 권한 확보
5) 정비계획 수립 및 사업시행 인가
> 건축계획, 이주계획, 조감도 등 포함된 사업계획 수립
> 지자체에 인가 신청 → 공람 및 의견 수렴 → 인가 고시
> 이 단계부터 관리처분 및 분양이 가능해짐
6) 관리처분계획 수립
> 세입자 이주, 조합원 분양, 일반분양 계획 수립
> 감정평가를 통해 종전자산 및 종후자산 계산
> 조합원 재산권 변동에 가장 민감한 단계
7) 철거 및 착공
> 세입자 이주 및 기존 건축물 철거
> 시공사 선정 및 착공
> 건설사와의 계약, 공사 감독 등의 절차 수행
8) 일반분양 및 입주
> 일반분양 물량 확정 → 분양승인 → 일반분양 실시
> 공사 완료 후 입주자 모집공고, 사용승인, 입주 절차 진행
9) 청산 및 조합 해산
> 정산 완료 → 잔여금 환급 → 조합 해산 총회
> 사업 완료 후 법적 권한 종료
🔍 재개발 절차의 핵심 포인트
> 주민 동의율 확보가 모든 단계의 핵심
> 사업시행인가 이후부터는 실제 공사 착수 가능
> 관리처분계획은 조합원 분양가·배정 핵심 기준
> 지자체의 도시계획위원회 심의 절차 다수 존재
재개발사업은 장기적으로 7~15년이 소요될 수 있으므로, 절차에 대한 충분한 이해와 전문가 자문이 매우 중요합니다.
3. 재개발사업 추진 절차 요약표
| 1단계 | 정비기본계획 수립 | 지자체 주도 |
| 2단계 | 정비구역 지정 | 의견 제출 가능 |
| 3단계 | 추진위원회 구성 | 주민 10% 동의 필요 |
| 4단계 | 조합 설립 인가 | 주민 75% 동의 필요 |
| 5단계 | 사업시행 인가 | 사업계획 설명회 개최 |
| 6단계 | 관리처분계획 인가 | 분양 관련 정보 제공 |
| 7단계 | 이주 및 철거 | 이주 지원 및 안내 |
| 8단계 | 일반분양 및 입주 | 일반분양 공고 |
| 9단계 | 청산 및 조합 해산 | 잔여금 정산 안내 |
4. 주민이 꼭 알아야 할 사항
✅ 주민동의율 확보가 가장 중요합니다 (조합 설립 시 75% 필요)
✅ 동의서 제출 전, 설명회 참석 필수!
✅ 공사기간 중 이주 및 임시거주지 제공 여부 반드시 확인
✅ 분양가, 면적, 분담금 등은 ‘관리처분계획’ 단계에서 확정
문의 및 상담
> 시청/구청 도시정비과
> 해당 재개발 추진위원회 사무실
> 무료 주민 상담 변호사 및 정비전문가
5. 재개발 용어사전 (주민용 핵심 용어 15선)
용어정의
| 재개발사업 | 노후·불량 주거지역의 기반시설을 정비하고, 주거환경을 개선하는 도시정비사업의 한 형태 |
| 정비구역 | 도시정비사업을 시행하기 위해 시·군·구청장이 지정·고시한 특정 지역 |
| 정비기본계획 | 전체 도시 또는 일부 지역의 정비 방향과 구역 지정 기준 등을 담은 행정계획 |
| 추진위원회 | 재개발을 추진하기 위해 주민들이 구성한 임시 단체. 조합 설립을 위한 준비기구 |
| 정비사업조합 | 토지등소유자의 동의로 설립되며, 사업 시행 주체로서 법적인 권한을 가진 조직 |
| 사업시행 인가 | 조합이 수립한 사업계획이 지자체로부터 공식적으로 승인받는 절차 |
| 관리처분계획 | 조합원이 어떤 주택을 받게 될지, 분양가와 분담금은 얼마인지 등을 정하는 핵심 계획 |
| 조합원 | 재개발 대상지의 토지나 건축물을 소유하고 있으며, 재개발조합에 가입한 자 |
| 세입자 | 해당 지역에서 임대주택에 거주 중인 주민으로, 이주 대책 대상이 됨 |
| 이주대책 | 철거 전 거주민(세입자 포함)을 위한 이사비, 주거이전비 등 지원방안 |
| 일반분양 | 조합원 외 일반인에게 아파트를 분양하는 절차. 사업 수익 확보 수단 |
| 종전자산/종후자산 | 재개발 전의 자산 가치(종전자산), 재개발 후 배정받을 자산 가치(종후자산) |
| 감정평가 | 토지 및 건물의 시장가치를 평가하는 절차. 분양 및 보상 기준이 됨 |
| 청산 | 재개발사업 종료 후 남은 비용과 자산을 정리하고 조합을 해산하는 과정 |
| 정비기반시설 | 도로, 공원, 상하수도, 광장 등 재개발 지역 내 공공기반 인프라 |
6. 재개발 주민 대상 Q&A 모음 (자주 묻는 질문 TOP 10)
Q1. 우리 동네가 재개발 대상이 되려면 어떤 조건이 필요한가요?
- A. 건축물 노후도, 불량건축물 비율, 기반시설 부족 여부 등이 주요 기준입니다. 정비기본계획에 포함되어야 추진 가능합니다.
Q2. 재개발 추진위원회는 누가 만들 수 있나요?
- A. 주민(토지등소유자) 10% 이상 동의를 받아 구성할 수 있습니다. 구청에 신청 후 승인을 받아야 정식 추진위원회로 활동할 수 있습니다.
Q3. 조합원이 되면 어떤 혜택이 있나요?
- A. 재개발 후 신축 아파트를 우선 분양받을 수 있으며, 일반분양 대비 가격이 저렴합니다. 단, 분담금이 발생합니다.
Q4. 조합 설립에 필요한 동의율은 몇 %인가요?
- A. 토지등소유자의 75% 이상 동의가 필요합니다.
Q5. 세입자는 보상받을 수 있나요?
- A. 임대차 계약기간 및 실제 거주 기간에 따라 이주비·주거이전비 등의 지원이 가능합니다.
Q6. 재개발이 진행되면 내 집은 언제 철거되나요?
- A. 관리처분계획 인가 이후 이주·철거가 진행됩니다. 이주 일정은 개별 통보됩니다.
Q7. 분양받을 집의 평형은 어떻게 결정되나요?
- A. 기존 자산가치(종전자산)에 따라 종후자산 배정 기준이 달라집니다. 관리처분계획에서 확정됩니다.
Q8. 분담금은 언제 내나요?
- A. 일반적으로 관리처분인가 이후부터 분담금 고지가 이루어지며, 공사 중에도 분할납부 방식으로 납부합니다.
Q9. 일반분양은 언제 하나요?
- A. 착공 이후 일정이 확정되며, 분양승인을 거쳐 일반분양 공고가 나옵니다.
Q10. 조합 해산은 어떻게 되나요?
- A. 분양 완료 후 정산 및 총회를 거쳐 해산되며, 남은 잔여금은 조합원에게 분배됩니다.
7. 재개발 추진위원회 소개자료 (주민용 안내문 형태)
1) 추진위원회란?
“재개발사업을 주민 중심으로 준비하기 위한 초기 주민기구입니다.”
조합 설립 전 사업을 기획하고 주민 의견을 수렴하는 역할
추진위는 정비계획 수립·조합 설립·주민 설명회 등 초기 행정업무를 진행합니다.
2) 추진위원회의 주요 역할
1. 주민 설명회 개최 및 의견 수렴
2.조합 설립 인가 준비 (동의서 징구)
3.정비계획 수립 자문 및 전문가 협업
4.시공사 선정 방향 제안
5.주민 대상 정보공개 및 문서 발송
3) 추진위회 구성 요건
> 구성 요건: 토지등소유자 10% 이상 동의 필요
> 구청에 위원회 승인 신청 → 승인되면 공식 추진위 활동 개시
> 위원장, 부위원장, 총무 등 선출
4)추진위원회와 조합의 차이점
| 법적지위 | 한시적 준비기구 | 법적 주체 |
| 설립 기준 | 토지등소유자 10% 동의 | 75% 동의 필요 |
| 주요 역할 | 사업 초기계획, 조합 설립 지원 | 사업시행·분양·공사 총괄 |
| 해산 시점 | 조합 설립 시 자동 해산 | 사업 완료 후 해산총회로 해산 |
5) 주민 참여 안내
> 추진위원회 사무실: [주소 및 연락처 기입]
> 주민 문의 가능 시간: 평일 오전 10시 ~ 오후 5시
> 설명회 일정 및 자료는 문자 또는 게시판을 통해 공지됩니다
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
(전자계약 가능)
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격)
김양미 공인중개사
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