건축물의 대수선의 정의, 대상 공사, 신청 절차 및 기관, 위반 시 과태료까지 상세히 정리해드리겠습니다. 건축물을 리모델링하거나 구조를 변경하려는 경우, 단순 수선이 아닌 ‘대수선’에 해당될 수 있습니다.
1. 건축물의 대수선이란?
2. 대수선 시 허가 또는 신고 대상 구분
3. 건축물 대수선 신청 절차 및 신청기관
4. 대수선 무단 시행 시 위반사항과 과태료
5. 대수선 위반 시 과태료 및 이행강제금
6. 참고기관 및 민원사이트
1. 건축물의 대수선이란?
대수선(大修繕)이란, 건축물의 주요 구조부 또는 설비를 변경하는 공사를 말합니다. 단순한 외벽 도색이나 창호 교체 등은 ‘수선’에 해당하지만, 대수선은 법적 허가가 필요한 범위의 공사입니다.
📌 관련 법령
> 「건축법」 제2조 제1항 제12호
> 「건축법 시행령」 별표1 [용도변경, 대수선 해당 범위]
2. 대수선 시 허가 또는 신고 대상 구분
대수선은 건축물의 용도, 구조, 규모에 따라 건축허가 또는 건축신고 대상으로 구분됩니다.
| 일반 건축물 | 3층 이상, 연면적 500㎡ 초과 | 그 외 소규모 건축물 |
| 구조 변경 | 내력벽, 기둥 등 주요 구조 변경 | 단순한 보강이나 개보수 |
2-1. 대수선에 해당하는 공사
다음과 같은 공사는 건축법상 대수선으로 간주되어 허가 또는 신고가 필요합니다.
> 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 등 주요 구조부의 일부를 철거 또는 변경
> 방화벽, 비상계단, 피난통로의 설치 변경
> 승강기, 에스컬레이터 등의 설치 변경
> 기계설비, 전기설비, 소방설비 등의 주요 변경
> 창호의 구조를 변경하거나 개구부를 크게 확장하는 공사
👉 참고: 단순 보수나 도배·장판 교체는 ‘경미한 수선’으로 대수선에 해당하지 않습니다.
3. 건축물 대수선 신청 절차 및 신청기관
대수선 공사를 진행하려면 아래 절차에 따라야 하며, 해당 지역 관할 허가권자(기초자치단체장: 시청, 구청, 군청 등)에 신청해야 합니다.
대수선은 허가 또는 신고 대상에 따라 구분되며, 담당기관은 건축물이 소재한 지방자치단체(시청/구청) 건축과입니다.
① 사전준비
> 건축사 또는 설계사무소에 구조안전 검토 의뢰
> 기존 건축물의 구조도 및 설계도 확보
② 건축허가 또는 신고 신청
> 신청서 제출: 건축물대장, 구조도서, 설계도면 포함
> 접수기관: 건축물 소재지 관할 시청·구청·군청 건축과
③ 허가 또는 신고 수리 : 허가 대상은 5~15일 소요, 신고는 5일 이내 처리
✅ 허가 대상
> 내력벽 철거, 기둥 변경 등 구조안전에 영향이 있는 경우
> 공공시설(학교, 병원 등)의 구조변경
✅ 신고 대상
> 소규모 건축물의 일부 창호 변경 등 경미한 구조변경
④ 제출서류 예시
> 건축물대수선허가신청서
> 설계도서 (기존도면 및 변경도면)
> 구조안전확인서 (필요 시)
> 건축사 확인서 (전문가 참여 필수)
⑤ 착공 신고 및 공사 진행
> 허가를 받은 후 착공신고서 제출
> 공사 완료 후 사용승인 또는 준공검사 필요
🔗 정부24 건축행정 통합민원센터에서 온라인 신청도 가능
4. 대수선 무단 시행 시 위반사항과 과태료
허가나 신고 없이 대수선 공사를 하거나, 허가 내용과 다르게 공사를 진행하는 경우 불법건축물로 간주되어 아래와 같은 제재를 받습니다 허가 또는 신고 없이 대수선을 시행하면 건축법 위반으로 간주되며, 다음과 같은 불이익이 발생합니다.
① 위반의 예
> 내력벽 철거 후 허가받지 않음
> 허가받은 구조 외에 다른 방식으로 시공
> 지붕틀 변경 시 허가 없이 시공
② 위반 시 행정처분
> 이행강제금 부과: 위반 건축물에 대해 매년 반복적으로 부과
> 사용중지 명령: 해당 공간 사용 금지
> 원상복구 명령: 무단 구조변경 부분 철거
> 형사처벌 대상: 허가 없이 시공 시 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 가능
5. 대수선 위반 시 과태료 및 이행강제금
대수선 관련 위반 사항에 따라 아래와 같은 과태료 및 이행강제금이 부과됩니다.
위반 유형과태료 기준이행강제금 기준
| 허가 없이 대수선 시행 | 500만원 이하 | 건축물 가액의 10~20% 범위 |
| 허가 조건 위반 | 300만원 이하 | 연 1회 이상 반복 부과 |
| 원상복구 불이행 | 500만원 이하 | 지속적 이행강제금 부과 |
6. 참고기관 및 민원사이트
- 정부24 통합민원포털
- 국가법령정보센터 - 건축법
- 각 지자체 도시건축과 또는 건축과(구청/시청 건축행정 담당부서)
건축물의 대수선은 단순한 리모델링이 아닌 법적 허가 또는 신고가 필요한 행위입니다. 반드시 사전에 전문가(건축사)의 자문을 구하고 관할 구청에 문의해 적법한 절차를 밟으셔야 합니다.
무단 대수선은 중대한 법적 책임으로 이어질 수 있습니다. 안전과 법적 문제 모두를 고려해 신중하게 진행하시기 바랍니다.
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
전자계약 가능
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격 등)
김양미 공인중개사
'부동산상식' 카테고리의 다른 글
| 위반건축물에서 위법한 건축행위 유형과 행정 제재 총정리 (0) | 2025.07.31 |
|---|---|
| 건축물의 용도변경, 제대로 알아야 과태료 피할 수 있습니다. (0) | 2025.07.30 |
| 부동산 거래 후 반드시 해야 하는 것- 실거래가 신고!!!!!!! (0) | 2025.07.03 |
| 전세자금대출 절차 및 집주인이 꼭 알아야 할 사항과 전세자금대출의 허점 (0) | 2025.07.01 |
| 재개발사업 추진 절차, 단계별 상세 설명과 재개발 주민 대상 Q&A 모음 (0) | 2025.06.30 |
