건축법에 따라 건축물은 허가 또는 신고를 거쳐야 하며, 이를 위반할 경우 위반건축물로 간주되어 제재를 받습니다. 이번 글에서는 위법한 건축행위를 신축, 증축, 개축, 재축으로 나누어 살펴보고, 행정상의 제재 조치도 자세히 설명드리겠습니다.
1. 위법한 건축행위의 유형
1-1. 무허가 신축
1-2. 무단 증축
1-3. 주요 건축 위반 행위를 예시
1-4. 무단 개축
1-5. 무단 재축
2. 행정상의 제재 조치
2-1. 시정명령 및 원상복구 명령
2-2. 이행강제금 부과
2-3. 사용제한 및 등기촉탁
2-4. 형사처벌
건축용어에 대해서 다음표로 설명해봅니다.
신축 및 증축이 법령에 위반되는 경우는 대체적으로 건축허가를 받거나 신고를 한 후 건축하면서 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우, 애초부터 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우입니다(규제「건축법」제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」제115조의3제1항).
1. 위법한 건축행위의 유형
1-1. 무허가 신축
허가나 신고 없이 새 건물을 짓는 행위로, 가장 대표적인 위법 건축행위입니다. 건축법 제11조에 따라 허가대상 건축물은 반드시 관할 관청의 허가를 받아야 하며, 이를 어길 경우 불법 신축으로 간주되어 철거명령 및 이행강제금이 부과됩니다.
1-2. 무단 증축
기존 건축물의 연면적을 늘리거나 층수를 추가하는 등 면적 확장 행위를 허가 없이 하는 경우입니다. 예를 들어, 다가구주택 옥상에 불법으로 방을 추가 설치하는 경우가 이에 해당됩니다.
1-3. 주요 건축 위반 행위를 예시
> 나대지, 전(田) 및 답(畓) 등에 건축물을 짓거나 비닐하우스나 컨테이너 등을 설치한 경우(신축 – 허가나 신고 위반)
> 베란다에 새시(경량 철골 등)로 기둥을 세우고 지붕(조립식 패널이나 아크릴판 등)을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 일조 등 확보를 위한 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)
> 커피숍 등 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 건폐율 등, 허가나 신고 위반)
> 예식장 등 층고(방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이)가 높은 층에 복층 구조를 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
> 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑 및 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률, 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)
> 필로티에 창고 등 용도로 임시건물을 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
> 다락을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
> 현관이나 외부 계단 등을 비가림이나 차양을 위해 새시(경량 철골 등) 및 아크릴판으로 씌운 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
> 공동주택(아파트 등) 지하주차장 진·출입로 상부에 지붕을 설치한 경우(증축 – 건폐율 등, 허가나 신고 위반)
> 준공 후 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)
1-4. 무단 개축
구조적 주요 부분(내력벽, 기둥, 지붕틀 등)을 변경하는 공사로, 허가가 필요한 작업입니다. 예를 들어 주택의 지붕을 철근콘크리트에서 목재로 바꾸는 경우, 허가 없이 개축하면 위반건축물이 됩니다.
1-5. 무단 재축
기존 건축물이 멸실된 후, 같은 위치에 유사한 용도의 건물을 새로 짓는 것을 재축이라 합니다. 이 경우에도 허가나 신고가 필요하며, 이를 무시하고 공사하면 불법 재축으로 제재를 받게 됩니다.
2. 행정상의 제재 조치
2-1. 시정명령 및 원상복구 명령
관할 지자체장은 위반건축물에 대해 시정명령을 내릴 수 있으며, 이는 일정 기간 내에 위법 상태를 해소하라는 의미입니다. 예를 들어 무단 증축된 부분을 철거하거나, 구조변경을 원래대로 복구해야 합니다.
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)은 대지나 건축물이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다.
허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있습니다(규제「건축법」 제79조제2항 본문).
허가권자는 위 시정명령을 하는 경우 "위반건축물"이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 건축물대장에 적어야 합니다.
허가권자는 규제「건축법」 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 제41조(도로 굴착 부분에 대한 조치 등)와 제79조제1항(시정명령)에 따라 필요한 조치를 할 때 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 「행정대집행법」 제3조제1항과 제2항에 따른 절차에 의하면 그 목적을 달성하기 곤란한 때에는 해당 절차를 거치지 아니하고 대집행할 수 있습니다.
재해가 발생할 위험이 절박한 경우
> 건축물의 구조 안전상 심각한 문제가 있어 붕괴 등 손괴의 위험이 예상되는 경우
> 허가권자의 공사중지명령을 받고도 불응하여 공사를 강행하는 경우
> 도로통행에 현저하게 지장을 주는 불법건축물인 경우
> 「대기환경보전법」에 따른 대기오염물질 또는 「물환경보전법」에 따른 수질오염물질을 배출하는 건축물로서 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우
2-2. 이행강제금 부과
위반사항이 시정되지 않으면 일정 금액의 이행강제금이 반복적으로 부과됩니다. 이행강제금은 건축물의 용도, 면적, 지역에 따라 차등 적용되며, 매년 또는 분기별로 부과될 수 있습니다.
허가권자는
「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음의 이행강제금을 부과합니다
2-3. 사용제한 및 등기촉탁
위반건축물은 준공검사가 거부되거나, 등기 시 제한을 받을 수 있습니다. 또한 등기부등본에 ‘위반건축물’로 표기되어 부동산 매매나 임대차 시 불이익을 받을 수 있습니다.
2-4. 형사처벌
위법 건축행위가 중대한 경우 형사처벌 대상이 될 수 있으며, 건축법 제108조에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.
3. 위반건축물 관련 담당기관
위반건축물 단속 및 시정조치는 관할 시·군·구 건축과 또는 도시건축과에서 담당합니다. 서울특별시의 경우에는 서울시 응답소를 통해 민원을 제기할 수 있습니다.
위법한 건축행위는 단순한 불법이 아니라, 안전과 재산권에 중대한 영향을 미치는 문제입니다. 건축 전 반드시 허가 및 신고 절차를 확인하고, 정당한 절차를 통해 건축을 진행하는 것이 중요합니다.
참고 법제처
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
전자계약 가능
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격 등)
김양미 공인중개사
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