개발제한구역(그린벨트)은 도시의 무분별한 확산을 방지하고 자연환경을 보전하기 위해 지정된 지역입니다. 이러한 구역에서는 건축, 토지 형질변경, 공작물 설치 등이 엄격히 제한되며, 이를 위반할 경우 강력한 행정 및 형사 처벌이 따를 수 있습니다.
1. 개발제한구역(그린벨트) 위반행위 유형
(1) 허가 대상
(2) 신고 대상
2. 행정상 제재
(1) 시정명령
(2) 이행강제금
(3) 과태료
3. 위반 시 형사벌 및 벌칙
4. 담당기관 및 신고/상담 방법
5. 개발제한구역 내 위반 예방 팁
1. 개발제한구역(그린벨트) 위반행위 유형
1. 허가대상 또는 신고대상
개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치 등을 할 수 없습니다.
다만, 예외적으로 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 함)의 허가를 받아 하거나 주택 및 근린생활시설의 대수선 등 규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제19조로 정하는 행위는 시장·군수·구청장에게 신고하고 할 수 있습니다.
(1) 허가 대상
다음의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 1로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경
√ 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장·군수·구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설
√ 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설
√ 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설
√ 국방·군사에 관한 시설 및 교정시설
√ 개발제한구역 주민과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 추진으로 인하여 개발제한구역이 해제된 지역 주민의 주거·생활편익·생업을 위한 시설
> 도시공원, 물류창고 등 정비사업을 위하여 필요한 시설로서 규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제13조제3항으로 정하는 시설을 정비사업 구역에 설치하는 행위와 이에 따르는 토지의 형질변경
> 개발제한구역의 건축물로서 규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)
> 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성
> 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위
> 위 첫 번째의 건축물 또는 존속 중인 건축물 중 규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제18조제1항으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등의 용도로 용도변경하는 행위
(2) 신고 대상
주택 및 근린생활시설로서 다음의 어느 하나에 해당하는 증축·개축 및 대수선(大修繕)
√ 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 경우
√ 증축·개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85제곱미터 이하인 경우
농림수산업용 건축물(관리용 건축물은 제외) 또는 공작물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우의 증축·개축 및 대수선
√ 증축·개축 및 대수선되는 건축면적 또는 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우
√ 축사, 동물 사육장, 작물 재배사(栽培舍), 퇴비사(발효퇴비장을 포함) 및 온실의 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 200제곱미터 미만인 경우
√ 창고의 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 100제곱미터 미만인 경우
> 「농어촌정비법」 제2조제16호다목에 따른 주말농원사업 중 주말영농을 위하여 토지를 임대하는 이용객이 50명 이상인 주말농원사업에 이용되는 10제곱미터 초과 20제곱미터 이하의 농업용 원두막(벽이 없고 지붕과 기둥으로 설치한 것을 말함)을 설치하는 행위. 다만, 주말농원을 운영하지 아니하는 경우에는 지체 없이 철거하고 원상복구 해야 함
> 근린생활시설 상호 간의 용도변경(휴게음식점·제과점 또는 일반음식점으로 용도변경하는 경우는 제외)
> 생산품의 보관을 위한 임시 가설 천막(벽 또는 지붕이 합성수지 재질로 된 것을 포함)의 설치(기존의 공장 및 제조업소의 부지에 설치하는 경우만 해당)
> 지반의 붕괴 또는 그 밖의 재해를 예방하거나 복구하기 위한 축대·옹벽·사방시설 등의 설치
> 허가받아 설치한 건축물(주택 제외)에 높이 2미터 미만의 담장을 추가로 설치하는 경우
> 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존 주택 대지 안에서의 지하수의 개발·이용시설의 설치(상수도가 설치되어 있지 아니한 경우로 한정)
> 지목이 대인 토지에 적법하게 건축된 주택의 지붕 또는 옥상에 「신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신·재생에너지 설비 중 태양에너지 설비를 수평투영면적 50㎡ 이하의 규모로 설치하는 경우
무단 건축행위 : 허가 없이 주택, 창고 등 불법 건축물 신축
토지 형질변경 : 평탄화, 절토, 성토 등 허가 없이 지형 변경
불법 점용 : 개발제한구역 내 국·공유지 무단 사용
공작물 설치 : 허가 없이 컨테이너, 축사, 비닐하우스 설치
무허가 도로 개설 : 임의로 진입로, 진출입 도로 조성
농지 외 용도 전용 : 농지를 상업적 목적이나 창고 용도로 이용
불법 폐기물 투기 : 각종 건축폐기물, 생활 쓰레기 방치
2. 행정상 제재
(1) 시정명령
특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 함)은 허가를 받지 아니하거나 허가의 내용을 위반하여 또는 신고를 하지 아니하거나 신고한 내용에 위반하여 한 건축물의 건축 또는 용도변경, 공작물의 설치 등을 적발한 경우에는 반드시 청문을 해서 그 허가를 취소할 수 있으며, 해당 행위자(위반행위에 이용된 건축물·공작물·토지의 소유자·관리자 또는 점유자를 포함. 이하 "위반행위자등"이라 함)에 대하여 공사의 중지 또는 상당한 기간을 정하여 건축물·공작물 등의 철거·폐쇄·개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 조치를 명(이하 "시정명령"이라 함)할 수 있습니다.
(2) 이행강제금
1) 시장·군수·구청장은 시정명령을 받은 후 그 시정기간 내에 그 시정명령의 이행을 하지 아니한 자에 대하여 다음의 어느 하나에 해당하는 금액의 범위에서 이행강제금을 부과합니다(규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조의2제1항, 규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제41조의2제1항 및 별표 5).
> 허가 또는 신고의무 위반행위가 건축물의 건축 또는 용도변경인 경우: 해당 건축물에 적용되는 「지방세법」에 따른 건축물 시가표준액의 100분의 50의 범위에서 다음의 정하는 금액에 위반행위에 이용된 건축물의 연면적을 곱한 금액
> 위 외의 위반행위인 경우: 해당 토지에 적용되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가의 100분의 50의 범위에서 다음의 금액에 위반행위에 이용된 토지의 면적을 곱한 금액
| 위반행위 | 허가사항 위반 이행강제금 | 신고사항 위반 이행강제금 |
| 건축물의 건축 | 건물시가표준액×위반면적×50/100 | 건물시가표준액×위반면적×25/100 |
| 건축물의 용도변경 | 건물시가표준액×위반면적×30/100 | 건물시가표준액×위반면적×15/100 |
| 공작물의 설치 | 개별공시지가×위반면적×50/100 |
개별공시지가×위반면적×25/100 |
※ 이행강제금 금액은 다음의 구분에 따라 가중 또는 감경할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 5 비고 3 나목).
> 영리목적이나 상습적으로 위반한 경우: 100분의 50 범위에서 가중
> 영농행위 등 단순 생계형 위반행위의 경우: 100분의 50 범위에서 감경
2) 위에 따른 이행강제금 부과·징수 대상자 중 다음의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 각 아래에서 정하는 시기까지 이행강제금의 부과를 유예하거나 위 표에 따른 이행강제금의 가중기준을 적용하지 않을 수 있습니다.
> 공익사업의 시행을 위하여 개발제한구역의 해제에 관한 도시·군관리계획이 입안된 경우 해당 해제대상지역의 이행강제금 부과·징수 대상자: 개발제한구역의 해제에 관한 도시·군관리계획 결정을 고시한 시기까지
> 해제대상지역으로 이전할 자: 입주시기나 완료시기를 고려하여 그 이전이 가능한 시기까지
> 정비사업을 시행하는 자: 해당 정비사업이 완료되는 시기까지
3) 시장·군수·구청장은 이행강제금을 부과하기 전에 상당한 기간을 정하여 그 기한까지 이행되지 아니할 때에는 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 합니다(규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조의2제2항).
4) 시장·군수·구청장은 이행강제금을 부과하는 때에는 이행강제금의 금액·부과사유·납부기한·수납기관·불복방법 등을 적은 문서로 해야 합니다(규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조의2제3항).
5) 시장·군수·구청장은 최초의 시정명령이 있은 날을 기준으로 하여 1년에 2회의 범위 안에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다((규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조의2제4항).
6) 시장·군수·구청장은 시정명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수해야 합니다(
(3) 과태료
위 신고 대상에 해당하지만 신고하지 아니하고 신고 대상 행위를 한 자에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
개발제한구역법 위반 시 아래와 같은 행정 조치가 내려집니다.
> 시정명령 : 원상복구 명령 또는 위반행위 중지 명령
> 이행강제금 부과 : 위반행위가 지속될 경우 자진 시정하지 않으면 반복적으로 부과
> 행정대집행 : 시정명령 불이행 시 관할 지자체가 직접 원상복구를 시행하고 비용 청구
> 허가 취소 또는 제한 : 개발제한구역 내 기존 허가사항이 있는 경우 취소될 수 있음
3. 위반 시 형사벌 및 벌칙
위반행위에 대한 처벌
① 영리 목적이나 상습으로 허가를 받지 아니하거나 허가의 내용을 위반하여 건축물의 건축 또는 용도변경, 공작물의 설치 등을 한 자, 상습으로 시정명령을 이행하지 않는 자, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
② (영리 목적이나 상습성 없이) 허가를 받지 아니하거나 허가의 내용을 위반하여 건축물의 건축 또는 용도변경, 공작물의 설치 등을 한 자, (상습성 없이) 시정명령을 이행하지 않는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
③ 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 위 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(科)합니다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 처벌하지 않습니다.
행정처분 외에도 형사 처벌이 따를 수 있으며, 법령에 따른 처벌 수위는 다음과 같습니다.
> 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 : 무단 건축, 형질변경 등 중대한 위반행위
> 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금 : 비교적 경미한 위반이나 허위 서류 제출 등
> 과태료 : 주로 관리상의 경미한 위반에 대해 부과 (최대 1천만 원)
※ 참고조항: 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제23조(벌칙), 제24조(양벌규정), 제25조(과태료) 참조
4. 담당기관 및 신고/상담 방법
> 국토교통부 개발제한구역정책과
> 관할 지방자치단체 (시·군·구청 건축과, 도시계획과)
> 행정안전부 국민신문고 : 불법행위 민원 접수 가능
👉 국토교통부 홈페이지 바로가기
👉 국민신문고 민원 신고
5. 개발제한구역 내 위반 예방 팁
> 건축, 토지 형질변경 전 사전 허가 여부 확인 필수
> 위법 여부는 시·군청 도시계획과에 문의 가능
> 개발행위 허가 대상인지 여부는 국토부 또는 지자체 고시문 확인
> 불법 컨테이너, 비닐하우스는 벌금 대상이므로 철거 및 신고 권장
개발제한구역은 도시의 지속 가능한 발전과 환경보호를 위한 중요한 제도입니다. 단순한 위반도 강력한 처벌로 이어질 수 있으므로, 관련 행위 전에는 반드시 관할 기관에 문의하고 허가 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
출처 국토부
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사 업무
행정에 대한 제재를 받은 경우 구제수단에는 어떤 것이 있나요?
1. 의견제출하기 (대행)
> 시정명령 이행강제금 등 행정처분 전에 의견제출기회가 주어집니다.
2. 행정심판 청구하기 (대행)
> 시정명령, 영업신고에 대한 반려, 행정대집행, 이행강제금 등 행정청의 처분에 대하여 행정심판을 청구할 수 있습니다,
> 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구해야 합니다. (행정심판법)
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
전자계약 가능
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격 등)
김양미 공인중개사
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