공부상 업무용도라도 실제 주거용이면 주택? 양도소득세 비과세 기준 총정리

일반적으로 양도소득세 비과세 요건을 적용받기 위해서는 ‘주택’으로서의 요건을 충족해야 합니다. 하지만 등기부등본상 ‘업무시설’, ‘근린생활시설’로 등록되어 있어도 실제로 사람이 주거하는 형태로 사용되고 있다면 주택으로 간주될 수 있습니다.

 

1. 공부상 '업무용도'라도 주택으로 인정되는 경우

   1) 실제 사례: 공부상 업무시설이라도 주택으로 인정된 경우

2. 주택으로 인정받기 위한 핵심 요건

3. 양도소득세 비과세 적용을 위한 핵심 체크포인트

4. 절세를 위한 실무 팁

5. 관련 법령 및 유권 해석

6. 담당기관 안내

 

 

공부상 업무용도라도 실제 주거용이면 주택? 양도소득세 비과세 기준 총정리

1. 공부상 '업무용도'라도 주택으로 인정되는 경우

1) 실제 사례: 공부상 업무시설이라도 주택으로 인정된 경우

[사례]
김 씨는 서울의 상가주택 중 2층 이상을 업무시설(사무소)로 공부에 등록하고 실제로는 가족이 주거용으로 사용하고 있었습니다.
5년 이상 거주한 뒤 양도하자, 양도소득세 비과세 대상 주택이 아니라고 세무서에서 과세 통지를 했습니다.
이에 김 씨는 불복을 제기했고, 법원은 "실제로 주거용으로 사용된 점이 명백하다"며 주택으로 인정하여 비과세 판정을 내렸습니다.

2. 주택으로 인정받기 위한 핵심 요건

   > 실질 사용 용도: 실제로 취사, 수면, 생황 활동이 이루어졌는지 여부

   > 내부 구조: 화장실, 주방, 세면대 등의 주거용 시설 여부

   > 전기·가스·수도 사용량: 실제 주거로 사용한 흔적 판단에 참고

   > 건물 사진, 인터뷰 등 입증자료: 주변인의 증언, 생활사진, CCTV 등

 

 

공부상 업무용도라도 실제 주거용이면 주택? 양도소득세 비과세 기준 총정리

 

3. 양도소득세 비과세 적용을 위한 핵심 체크포인트

   > 1세대 1주택 요건 충족: 보유기간 중 해당 세대가 주택 1채만 보유했는지

   > 2년 이상 보유 (투기과열지구는 2년 거주): 공부와 무관하게 실제 보유 및 거주 여부 확인

   > 실거주 입증자료 확보: 주민등록등본, 공과금, 은행 주소, 통신요금 청구지 주소 등

   > 용도변경 여부: 주택으로 사용했더라도 상업용으로 변경해 사용했다면 비과세 어려움

   > 기타 주택 보유 여부: 본인 또는 세대원이 다른 주택을 보유했다면 중과 또는 일부 과세 가능

 

4. 절세를 위한 실무 팁

   > 양도 전 용도 확인 및 정리: 실제 주거용이었더라도 임대 내역이 있다면 사업자등록 여부 확인

   > 양도 전 주거 사실 입증 서류 준비: 주민등록, 공과금 청구서, 생활 사진, 가구 배치도 등 확보

   > 세무 전문가 상담: 국세청 해석 사례 및 유권 해석이 자주 바뀌므로 양도 전 전문가 상담 필수

5. 관련 법령 및 유권 해석

소득세법 시행령 제154조: 주택의 정의와 판단 기준 명시

국세청 유권 해석 (사례번호 조심2021중부2457): 공부상 업무용도라도 실제 주거용 사용 시 주택으로 인정 가능

 

관련법령(소득법 제88조, 소득령 제152의4)

주택이란 허가나 공부상의 용도구분과 관계없이 세개의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이 경우 그용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따름

대통령령에서 정하는 구조란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말함

 

관련판례(대법원 2004두14960, 2005.4.28)

주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조나 기능, 시설 등이 본래 주거용으로 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 함

 

6. 담당기관 안내

국세청 홈택스: https://www.hometax.go.kr

국세상담센터 (126번): 양도소득세 비과세 판단 관련 문의 가능

 

 

 

  공부상 업무시설이더라도 실제로 주거용으로 사용되었는지 여부가 중요합니다. 내부 구조, 생활 흔적, 실제 사용 자료 등으로 주택 여부를 입증할 수 있어야 합니다. 양도 전 비과세 요건 충족 여부를 철저히 검토하고, 필요 시 세무 전문가의 자문을 받는 것이 안전합니다.  주택 여부는 공부가 아닌 '실제 사용 실태'가 핵심입니다. 작은 차이로 과세 여부가 바뀔 수 있으니, 철저히 준비하시기 바랍니다.

© 2025 부동산 절세 가이드

법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.

 

 

황기준 행정사

행정에 대한 제재를 받은 경우 구제수단에는 어떤 것이 있나요?

1. 의견제출하기 (대행)

> 시정명령 이행강제금 등 행정처분 전에 의견제출기회가 주어집니다.

 

2. 행정심판 청구하기 (대행)

> 시정명령, 영업신고에 대한 반려, 행정대집행, 이행강제금 등 행정청의 처분에 대하여 행정심판을 청구할 수 있습니다,

> 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구해야 합니다. (행정심판법)

 

 

 

 

황기준 행정사, 공인중개사 사무소

전자계약 가능

부동산 중개,

계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]

임대차분쟁조정

민원, 진정, 탄원, 내용증명

토지보상, 개발인허가

 

010-2378-8564, wym083kim@gmail.com

황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격 등)

김양미 공인중개사