주택임대소득에서 주택 보증금 간주임대료의 관련법령, 총수입금액 산입 요건, 계산방법에 대해서 포스팅해봅니다.
주택을 임대할 때 받은 보증금에 대해 일정 요건을 충족하면 간주임대료를 계산해 총수입금액에 포함해야 합니다. 이 글에서는 관련 법령, 산입 요건, 계산 방법까지 자세히 정리해드립니다.
간주임대료란 임차인으로부터 받은 보증금이나 임대보증금을 운용해 얻을 수 있는 이자 수익을 추정하여, 실제 수익이 없더라도 일정한 수입으로 간주해 임대소득에 포함시키는 제도입니다.
1. 주택의 간주임대료 관련 법령
(1) 소득세법 제25조 (총수입금액 계산의 특례)
(2)소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례) (중간 생략)
2. 2024년 귀속 주택 보증금에 대한 간주임대료
(1) 주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건
(2) 주택의 간주임대료 계산방법
3.주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)
4. 간주임대료 계산사례(’24년 귀속)
(1) (CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우
(2) (CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우
(3) (CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우
5. 유의사항
6. 참고: 국세청 공식 자료 링크
1. 주택의 간주임대료 관련 법령
> 소득세법 제25조 제2항: 간주임대료의 개념 및 적용대상 규정
> 소득세법 시행령 제53조: 간주임대료의 산정 기준 및 계산 방법
> 소득세법 시행규칙 제23조: 기준 이자율 공표 등 세부사항
(1) 소득세법 제25조 (총수입금액 계산의 특례)
1) 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금“"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략)
(2) 소득세법 시행령 제53조 (총수입금액계산의 특례) (중간 생략)
3) 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
- 1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 (중간 생략)
4) 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.
- 1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)
총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 (중간 생략)
7) 제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
- 1.보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)
8) 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.(이하 생략)
2. 2024년 귀속 주택 보증금에 대한 간주임대료(소득세법§25, 소득세법 시행령§53)
거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입(算入)
(1) 주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건
아래의 요건을 모두 충족하면 보증금에 대해 간주임대료를 계산하여 임대소득 총수입금액에 포함해야 합니다.
> 1주택이 아닌 2주택 이상 보유자일 것
> 해당 주택의 기준시가가 3억 원을 초과할 경우
> 해당 보증금의 합계액이 3천만 원을 초과할 경우
※ 다만, 비과세 대상 주택 또는 장기임대주택 등은 예외가 적용될 수 있습니다.
1) 주택 수 : 3주택 이상 소유(부부합산)
소형주택*은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
(간주임대료 계산시에만 주택수에서 제외하며 소형주택에서 발생한 월세는 수입금액 에 포함됨)
* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택
** 소형주택의 주택 수 제외 특례 적용기한 연장(2026.12.31.까지) 개정중(’23.12.22. 현재)
2) 보증금 등의 합계액 : 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과
(2) 주택의 간주임대료 계산방법
1) 장부신고
2) 추계신고
* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감
| 구 분 | 소득세 | 법인세 |
| 적용대상 | 비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문) | 추계과세 시 적용 |
| 차감하는 금융수익 | 수입이자와 할인료, 수입배당금 | 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익 |
| 건설비상당액 | 주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음 | |
4. 간주임대료 계산사례(’24년 귀속)
(1) (CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우
부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 3.5%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입
1) 아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.
| 구분 | 보증금 | 월세 | 임대기간 | 주거전용면적 | 기준시가 |
| A주택 | 150,000,000 | 1,000,000 | 01.01.∼12.31. | 69 | 4억 |
| B주택 | 100,000,000 | - | 01.01.∼12.31. | 65 | 2.5억 |
| C주택 | 350,000,000 | 1,300,000 | 01.01.∼12.31. | 109 | 6억 |
- (보증금 등 - 3억원1))의 적수 × 60% ÷ 366 × 3.5% － 임대사업부분 발생 금융수익2)
1)보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
2)추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음
| 구분 | 간주임대료 | 월세 | 합계 |
| A주택 | 3,150,000 1) | 12,000,000 2) | 15,150,000 |
| B주택 | 2,100,000 1) | - | 2,100,000 |
| C주택 | 1,050,000 1) | 15,600,000 2) | 16,650,000 |
| 합계 | 33,900,000 | ||
1)A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 3,150,000
B : [ ( 1억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 2,100,000
C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 1,050,000
2)A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
C : 1.3백만원 × 12= 15,600,000
(2) (CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우
단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12.)
1)부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음, 임대기간은 모두 1.1.~12.31.
| 구분 | 보증금 | 월세 | 소유현황 (甲 : 乙 지분율) |
| A주택 | 400,000,000 | 1,200,000 | 甲 단독소유 |
| B주택 | 500,000,000 | - | 50 : 50 |
| C주택 | 30,000,000 | 1,300,000 | 30 : 70 |
| D주택 | 170,000,000 | 10 : 90 |
- 부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자*로 보아 간주임대료 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산
* 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄
| 구분 | 간주임대료 | 월세 | 소계 | 甲 수입금액 | 乙 수입금액 |
| A(甲) | 2,100,000 1) | 14,400,000 3) | 16,500,000 | 16,500,000 | - |
| B(5:5) | 4,200,000 2) | - | 4,200,000 | 2,100,000 | 2,100,000 |
| C(3:7) | 630,000 2) | 15,600,000 3) | 16,230,000 |
4,869,000 |
11,361,000 |
| D(1:9) | 3,570,000 2) | - | 3,570,000 | 357,000 | 3,213,000 |
| 합계 | 10,500,000 | 30,000,000 | 40,500,000 | 23,826,000 | 16,674,000 4) |
1) [ ( 4억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 2,100,000
2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 4,200,000
C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 630,000
D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 3,570,000
3) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
4) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세
(3) (CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우
보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)
1) 비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동
※ 임대사업부분 발생 금융수익 없음
| 구분 | 임대기간 | 보증금 |
| A주택 | 01.01. ∼ 05.28. (149일) | 200,000,000 |
| 05.29. ∼ 12.31. (217일) | 230,000,000 | |
| B주택 | 01.01. ∼ 07.24. (206일) | 200,000,000 |
| 07.25. ∼ 12.31. (160일) | 270,000,000 | |
| C주택 | 01.01. ∼ 12.31. (366일) | 130,000,000 |
- 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
- 각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산
| 임대기간 | 1.1.∼5.28. | 5.29.∼7.24. | 7.25.∼12.31. | 합계 |
| A주택 보증금 | 200,000,000 | 230,000,000 | 230,000,000 | |
| B주택 보증금 | 200,000,000 | 200,000,000 | 270,000,000 | |
| C주택 보증금 | 130,000,000 | 130,000,000 | 130,000,000 | |
| 보증금 등 합계 | 530,000,000 | 560,000,000 | 630,000,000 | |
| (보증금 -3억) 적수 | 34,270백만원 1) | 14,820백만원 2) | 52,800백만원 3) | |
| 간주임대료 | 1,966,311 4) | 850,327 5) | 3,029,508 6) | 5,846,147 |
1)( 5.3억원 - 3억원 ) × 149일 = 34,040,000,000
2)( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
3)( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
4)34,270백만원 × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 1,966,311
5)14,820백만원 × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 850,327
6)52,800백만원 × 0.6 ÷ 366 × 3.5% = 3,029,508
간주임대료 계산 방법을 간략하게 설명하면 간주임대료는 다음의 공식으로 계산합니다.
간주임대료 = (보증금 등 – 3천만 원) × 기준이자율 × (보유일수 ÷ 365)
> 보증금 등: 해당 과세기간 동안 받은 보증금의 평균 잔액
> 기준이자율: 국세청장이 매년 고시 (2025년 기준 2.1% 적용)
> 보유일수: 보증금을 실제 보유한 일수
예시
A씨는 보증금 8천만 원을 받고 주택을 임대했으며, 연간 보유일수는 365일, 기준이자율은 2.1%라면,
간주임대료 = (80,000,000 - 30,000,000) × 0.021 × (365 ÷ 365) = 1,050,000원
→ 1,050,000원이 임대소득 총수입금액에 추가됩니다.
5. 유의사항
> 간주임대료는 월세 외 수입이므로, 놓치기 쉽지만 세무조사 대상이 될 수 있음
> 임대계약 변경, 보증금 증액 시 변경일 기준 잔액 재산정 필요
> 복수 주택 보유자의 경우 주택별 보증금 합산 필요
6. 참고: 국세청 공식 자료 링크
보증금이 많은 임대사업자의 경우 간주임대료 신고 여부에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 요건을 잘 확인하고 정확히 계산하여 임대소득세를 신고하세요!
출처 국세청
법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.
황기준 행정사, 공인중개사 사무소
전자계약 가능
부동산 중개,
계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]
임대차분쟁조정
민원, 진정, 탄원, 내용증명
토지보상, 개발인허가
010-2378-8564, wym083kim@gmail.com
황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격 등)
김양미 공인중개사
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