주택임대소득 과세대상 vs 비과세 vs 과세미달 총정리

 

 

주택임대소득 과세대상 vs 비과세 vs 과세미달 총정리

주택임대소득에서  과세대상 및 비과세, 과세미달에 대해 알아보겠습니다. 

주택임대소득이란 주택을 임대하여 얻는 소득을 주택임대소득이라고 하며, 세법상 사업소득 또는 기타소득으로 구분하여 과세됩니다. 단독주택, 아파트, 오피스텔 등의 거주용 공간 임대에서 발생하는 소득이 해당됩니다.

 

1. 과세대상 및 비과세, 과세미달

    1. 주택임대소득 과세대상 기준

    2. 주택임대소득 비과세 기준

    3. 과세미달 기준이란?

 

2. 선택 가능한 과세방법

3. 주택임대소득 신고 시 주의사항

4. 관련 사이트 및 참고자료

 

 

 

주택임대소득 과세대상 vs 비과세 vs 과세미달 총정리

1. 과세대상 및 비과세, 과세미달

1. 주택임대소득 과세대상 기준

 

   > 2주택 이상 보유자 중 월세 수입이 있는 경우

   > 1주택 보유자라도 고가주택(기준시가 9억 원 초과)을 임대하는 경우

   > 보증금의 간주임대료가 있는 경우 (3주택 이상 및 보증금 합계가 3억원 초과 시)

 

→ 과세대상은 총수입금액이 연 200만 원을 초과할 경우 종합과세 또는 분리과세 중 선택할 수 있습니다.

2. 주택임대소득 비과세 기준

 

1주택 보유자이면서 기준시가 9억 원 이하 주택을 월세 없이 전세만 놓는 경우

2주택 이하 보유자이고, 총수입금액이 연 200만 원 이하일 경우 (비과세 아님, 과세미달)

 

즉, 고가주택(9억 초과)이나 3주택 이상 보유자가 아니고 월세 수입이 없으면 일반적으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

(1) (과세대상 및 비과세) 주택임대소득 과세대상과 비과세 등은 아래와 같습니다.(보유 주택 수는 부부 합산하여 계산)

보유주택수	과세대상 ㅇ	과세대상 ˟
1주택	- 국외주택 월세 수입 - 기준시가 12억원* 초과 주택 월세 수입 * '23년 귀속부터는 12억원	국내 기준시가 12억원* 이하 주택의 월세 수입 모든 보증금·전세금 * '23년 귀속부터는 12억원
2주택	- 모든 월세 수입	모든 보증금·전세금
3주택 이상	모든 월세 수입 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금 · 전세금	소형주택의 보증금·전세금 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금 · 전세금

* (소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

3. 과세미달 기준이란?

연간 총 주택임대소득이 200만 원 이하인 경우에는 과세대상에 해당하지만 실제 세액이 없어 '과세미달'로 처리되어 세금이 부과되지 않습니다.

단, 소득세 신고는 해야 하며, 종합소득세 신고기간(5월) 내에 신고하지 않으면 가산세가 부과될 수 있습니다.

 

(1) (과세미달) 보유주택 수 등이 주택임대소득 과세대상에 해당하더라도 아래의 경우와 같이 납부할 세금(임대소득세)이 없을 수 있습니다.

 

※ 아래 사례는 예시로 이 외의 경우에도 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금이 없을 수 있으며, 주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 종합소득세 신고를 하지 않는 연말정산한 근로소득금액이 포함됩니다.

 

1) 사례1

 

신고방법	분리과세
주택임대업 외의 다른 종합소득금액	2천만원 이하
세무서와 지자체 사업자등록	2024.1.1.∼2024.12.31 계속해서 모두 등록
임대보증금 또는 임대료 증가율	5% 이하
연간 수입금액	1천만원(월 833천원 가량) 이하

⇒ 수입금액(1천만원) - 필요경비(6백만원)* - 공제금액(4백만원)* = 과세표준(0원)

 

* 세무서와 지자체 모두 등록 & 임대료 증가율 5% 이하 : 필요경비 60%, 공제금액 4백만원

 

2) 사례2

신고방법	분리과세
주택임대업 외의 다른 종합소득금액	2천만원 이하
세무서와 지자체 사업자등록	2024년에 세무서와 지자체 중 하나만 등록 또는 모두 미등록
연간 수입금액	4백만원(월 333천원 가량) 이하

⇒ 수입금액(4백만원) - 필요경비(2백만원) - 공제금액(2백만원) = 과세표준(0원)

 

* 세무서와 지자체 모두 미등록 또는 어느 하나만 등록 : 필요경비 50%, 공제금액 2백만원

 

3) 사례3

신고방법	종합과세
주택임대업 외의 다른 종합소득금액	0원
소득금액(= 수입금액 - 필요경비)	2,666천원 이하

⇒ [소득금액(2,666천원) - 기본공제(본인 1,500천원)] × 최저세율(6%) - 표준세액공제(7만원) = 결정세액(0원)

 

※ 참고로 단순경비율에 의해 신고할 경우 소득금액이 2,666천원이 되기 위한 업종코드별 수입금액은 아래와 같습니다.

 

고가주택임대 (701101)	연간 수입금액 4,259천원(월 354천원 가량) 이하
일반주택임대 (701102)	연간 수입금액 4,645천원(월 387천원 가량) 이하
장기임대공동·단독주택 (701103)	연간 수입금액 6,944천원(월 578천원 가량) 이하
장기임대다가구주택 (701104)	연간 수입금액 6,535천원(월 544천원 가량) 이하
주택의 전대·전전대 (701301)	연간 수입금액 4,711천원(월 392천원 가량) 이하

 

 

2. 선택 가능한 과세방법

주택임대소득 과세대상 vs 비과세 vs 과세미달 총정리

   > 종합과세: 다른 소득과 합산하여 누진세율로 과세

   > 분리과세: 14% 단일세율 + 지방소득세 1.4%

 

일반적으로 소득이 적거나 다른 종합소득이 많지 않다면 분리과세를 선택하는 것이 유리합니다.

 

3. 주택임대소득 신고 시 주의사항

> 200만 원 이하라도 반드시 신고해야 함 (미신고 시 가산세 발생)

> 기준시가 9억 원 초과 1주택은 월세 수입이 없더라도 간주임대료 여부 확인 필요

> 오피스텔을 주거용으로 임대할 경우에도 주택임대소득으로 분류됨

> 임대차계약서, 통장 입금내역 등 증빙자료는 보관 필수

> 간주임대료 적용 여부는 보증금 총액과 주택 수 확인 필요

 

 

4. 관련 사이트 및 참고자료

국세청 홈택스 종합소득세 안내: https://www.hometax.go.kr

국세청 주택임대소득 FAQ: https://www.nts.go.kr

국세청 상담센터(126) → 1번(세무상담) → 1번(종합소득세)

 

 

주택임대소득은 해마다 세법 기준이 달라지므로 최신 정보 확인이 중요합니다. 신고 전 국세청 또는 세무사 상담을 권장합니다.

 

출처 국세청

법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.

 

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