소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면-요건, 과세특례 내용, 감면신청

 

소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면 에 대한 글입니다. 소형주택을 임대하는 사업자라면 세제 혜택을 받을 수 있는 절호의 기회가 있습니다. 감면 요건부터 신청 절차까지 꼼꼼히 살펴보세요.

소형주택 임대사업자는 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 3억 원 이하의 주택을 임대하는 사업자로, 주택임대소득이 발생하는 경우 일정 요건을 갖추면 소득세 및 법인세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

1.감면요건

(1) 임대사업자

(2) 임대주택

(3) 임대주택 수 및 임대기간 

 

2. 과세특례 내용

(1) 세액감면 

(2) 감면배제 

 

3. 감면신청

4. 참고 링크 및 관련 제도

 

 

1.감면요건

(1) 임대사업자 : 내국인으로 다음 요건을 모두 충족 (조세특례제한법§96, 조세특례제한법 시행령§96)

요건

- 사업자등록 : 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것

- 지자체등록 : 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정* 되었을 것

 

* 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정 (개인은 해당 없음)

 

① 국가 또는 지방자치단체

② 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

③ 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

④ 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

⑤ ①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 50%를 초과하여 출자·설립한 법인

⑥ 주택도시기금 또는 ①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

 

(2) 임대주택 : 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 ①공공지원민간임대주택, ②장기일반민간임대주택, ③종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택, ④ 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족

* ①, ②, ③의 경우에 일부 임대주택은 제외(조세특례제한법 시행령§96②(1) 참조)

 

요건

- 규모 ; 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모1), 2)의 주택3)일 것

1)주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하)

2)다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준

3)주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 다음의 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외

(도시지역의 토지) 5배

(그 밖의 토지) 10배

 

- 기준시가 : 주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것

임대개시 후 등록한 경우 → 사업자등록 및 지자체 임대등록 완료일

 

 

- 임대료 증가율 : 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

(임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)

 

(3) 임대주택 수 및 임대기간 : 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 10년) 이상 임대

* 장기일반민간임대주택등 : 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

 

 

 

임대주택 수 및 임대기간의 판단기준

① 해당 과세연도의 매월말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수*의 12분의 9 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 봄

* 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 과세연도의 경우에는 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 월부터 과세연도 종료일이 속하는 월까지의 개월 수

 

** (예외) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정(’20.8.18.)에 따라 임대등록이 자진·자동말소된 경우 해당 과세연도의 12분의 9 이상 임대하지 않더라도 세액감면 적용(조특령§96③(1))

 

 

② 1호 이상의 임대주택의 임대개시일부터 4년(장기일반민간임대주택등은 10년)이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의 기간 중 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 43개월(장기일반민간임대주택등은 108개월) 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 10년) 이상 임대하고 있는 것으로 봄

* ’20.8.18. 이전 지자체 등록 장기일반임대주택등은 각각 87개월･8년 임

 

 

③ ① 및 ②를 적용할 때 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 봄

 

 

④ ① 및 ②를 적용할 때 상속, 합병, 분할, 물적분할, 현물출자로 인하여 피상속인, 피합병법인, 분할법인, 출자법인(이하 “피상속인등”)이 임대하던 임대주택을 상속인, 합병법인, 분할신설법인, 피출자법인(이하 “상속인등”)이 취득하여 임대하는 경우 피상속인등의 임대기간은 상속인등의 임대기간으로 봄

 

 

⑤ ① 및 ②를 적용할 때 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 또는 그 밖의 법률에 따른 수용(협의 매수를 포함)으로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 봄

 

 

⑥ ① 및 ②를 적용할 때 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 사유로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대한 기간으로 봄.

 

- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산하며 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 함

 

- 「주택법」에 따른 리모델링을 하는 경우에는 해당 주택의 같은 법에 따른 허가일 또는 사업계획승인일 전의 임대기간과 준공일 후의 임대기간을 합산하며 이 경우 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 함

 

2. 과세특례 내용

(1) 세액감면 : 2025년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)에 상당하는 세액을 감면

 

(사후관리) 감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8·10년) 이상 임대하지 아니하는 경우('20.8.18. 이후 지자체 등록 민간임대주택은 10년)

 

⇒ 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액1)과 이자 상당 가산액2)을 소득세로 납부(부득이한 사유3)가 있는 경우 이자상당액은 제외)

 

   1) 감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택등을 4년 이상 8·10년 미만 임대한 경우 감면받은 세액의 60%)

   2) 이자 상당 가산액

감면받은 세액 등 × 감면받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.022%

   3) 부득이한 이유

      ① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우

      ② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우

      ③ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

*사후관리 배제

① 「민간임대주택법상」 자진·자동등록 말소되는 경우

② 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우

 

(2) 감면배제 : 소득세 무신고 등 아래사유에 해당하는 경우 감면배제

① 소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우(조세특례제한법 §128 ②)

② 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 감면배제(조세특례제한법 §128 ③)

③ 사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 가입의무자의 미가입, 신용카드·현금영수증 발급거부·허위발급(조세특례제한법 §128 ④)

※ 소득세 추계신고시에는 감면적용

 

(3) 최저한세 및 농특세 적용 여부

최저한세 적용

농특세 과세(감면세액의 20%)

 

3. 감면신청

(1) 해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출

 

① 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

② 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조제4항에 따른 임대 조건 신고증명서

③ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조 또는 「공공주택 특별법」 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본

④ 임대차계약 신고이력 확인서(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 별지 제23호의2서식)

 

4. 참고사항

감면 신청은 납세자 선택사항이며, 세액감면을 받은 경우 소득세법시행령 제68조 제1항 및 제3항에 따라 감가상각의제규정이 적용됨

간단한 설명으로 다시 정리해봅니다.

1. 소형주택 임대사업자란?

소형주택 임대사업자는 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 3억 원 이하의 주택을 임대하는 사업자로, 주택임대소득이 발생하는 경우 일정 요건을 갖추면 소득세 및 법인세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 세액감면 적용 요건

   > 임대주택 등록 요건: 지자체 또는 민간임대등록시스템에 등록된 임대사업자일 것

   > 임대 기간: 최소 4년 이상 장기임대일 것 (단기임대는 적용 제외)

   > 주택 요건: 전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 3억 원 이하 (수도권 외는 2억 원 이하)

   > 임대료 상승 제한: 연 5% 이내 임대료 인상 제한 준수

3. 세액감면 특례 내용

요건을 충족한 소형주택 임대사업자는 다음과 같은 세액 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

   

   > 소득세 감면: 주택 수에 따라 30%~75%까지 소득세 감면

   > 법인세 감면: 법인의 경우에도 유사하게 감면 혜택 적용

   > 다주택자 중과세 회피 가능: 등록 시 일부 중과세 대상 제외

 

※ 감면율 예시:
- 1채~2채: 30% 감면
- 3채~4채: 50% 감면
- 5채 이상 등록 시: 최대 75% 감면

4. 감면 신청 방법

세액 감면을 받기 위해서는 아래 절차에 따라 신청해야 합니다.

 

   > 임대사업자 등록: 관할 시·군·구청 또는 온라인(민간임대주택포털)을 통해 등록

   > 감면 신청서 제출: 소득세 신고 시 ‘세액감면 신청서’를 함께 제출

   > 임대차계약서 등 첨부: 감면 주택의 임대차계약서, 사업자 등록증, 등록 사실 증명원 등

   > 국세청 확인 및 반영: 홈택스에서 소득세 신고 시 반영 가능

5. 유의사항 및 주의점

 

   > 등록 말소 시 감면 취소: 의무임대기간 이전에 등록이 말소되면 감면된 세액이 추징될 수 있음

   > 연 5% 임대료 인상 초과 시: 세액감면 요건 위반으로 간주되어 혜택 박탈

   > 신고 누락 주의: 감면 신청을 누락하면 세금 혜택을 받지 못함

6. 참고 링크 및 관련 제도

• 민간임대주택포털 (임대사업자 등록)
• 국세청 홈택스 (소득세 신고)
• LH 임대주택 사업 안내

소형주택 임대사업자 세금 감면 제도는 합법적 절세 방법 중 하나로, 장기적으로 안정적인 임대수익을 추구하는 분들에게 유리합니다. 꼼꼼하게 요건을 확인하고 감면 신청을 잊지 마세요!

 

 

출처 국세청

법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.

 

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