부동산 계약서 쓸 때 주의점 1 - 특약사항 작성 요령

 

 

놓치면 큰일 나는 특약사항 작성법 A to Z

부동산 계약서에서 ‘특약사항’은 계약 당사자 간의 개별적 조건을 명시하는 매우 중요한 조항입니다. 하지만 많은 사람들이 이를 간과하거나 구두로만 합의하여 나중에 분쟁을 겪는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 부동산 특약사항을 작성할 때 반드시 알아야 할 사항들을 소주제별로 상세하게 정리했습니다.

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1. 특약사항이 중요한 이유

• 계약서 본문에는 표준적인 내용만 포함되며, 세부적인 요구사항은 특약사항에 직접 기재해야 합니다.(특약사항의 필요성)
• 특약은 법적으로 계약서 본문과 동일한 효력을 가지므로, 이후 분쟁 시 강력한 증거가 됩니다.(부동산 분쟁 예방)
• 특히 하자 수리, 인도일 조정, 잔금 지연, 세입자 퇴거 등 민감한 사항은 반드시 특약으로 명시해야 보호받을 수 있습니다.

✅ Tip: “말로 했다”는 것은 법정에서 거의 인정되지 않습니다.

 

2. 특약사항은 어떻게 작성해야 하나?

• 구체적이고 명확한 문장으로 작성합니다. 추상적 표현은 해석의 차이를 불러올 수 있습니다.
• 가능한 한 조건, 기한, 책임 주체를 명확히 명시해야 합니다.(부동산 특약사항 작성 방법)
• 특약사항은 계약서 하단의 별도 칸이나, 부족할 경우 별지로 작성해 서명·날인을 받아야 합니다.(특약작성형식)

✅ 예시 형식:
“본 부동산의 에어컨, 보일러 등은 매도인이 잔금일 이전까지 정상 작동 상태로 수리하여 인도한다.”

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3. 자주 사용되는 특약사항 예시

상황특약 예시 문구( 실제로 많이 쓰이는 특약 문구입니다)

하자 수리	“매매 대상 부동산의 수도 및 전기 누수는 매도인이 인도일까지 수리 완료한다.”
입주일 조율	“입주일은 잔금일로부터 3일 이내로 하며, 이외 입주는 매수인의 동의가 필요하다.”
전세 세입자 문제	“현재 임차인은 잔금일 이전에 반드시 퇴거 완료 후 인도한다.”
잔금 지연	“잔금 지급이 3일 이상 지연될 경우, 계약금의 10%를 위약금으로 지급한다.”
비품 인도	“빌트인 냉장고, 시스템 에어컨 등은 부동산의 일부로 간주하여 함께 인도한다.”

✅ 주의: 계약 상대방이 "그건 말로 했잖아요"라고 할 수 없도록, 반드시 명문화하세요.

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4. 특약사항 작성 시 주의할 점, 

• 특약은 모든 당사자의 서명 또는 도장 날인이 있어야 유효합니다.
• 지나치게 광범위하거나 애매한 조건은 향후 법적 효력이 약해질 수 있습니다.( 특약 작성 시 실수)
• 계약 당사자 간 해석이 다를 수 있는 비표준 용어 사용 금지( 부동산 계약 실수 예방)
• 계약서와 모순되는 특약 내용은 무효 처리될 수 있음 (계약 전 전문 확인 필요)

✅ 예: “기타는 매도인 부담”이라는 문구는 범위가 불명확하므로 피해야 합니다.

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5. 특약사항이 없는 경우 발생 가능한 문제

• 임차인이 퇴거하지 않아 잔금일에 인도가 안 되는 상황 → 특약 없으면 손해배상 청구 어려움( 특약 미작성 피해 사례)
• 계약금 지연 시 위약금 명시 없으면 계약 자동 해제 불가
• 하자 있는 물건 인수 후 수리비 전액 부담( 계약 분쟁 사례)

✅ 결론: 아무리 신뢰하는 상대라도, 서면에 없으면 보호받지 못합니다.

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6. 특약사항은 언제 작성해야 할까?

• 계약서 작성 이전에 특약사항을 미리 합의해 두는 것이 가장 안전합니다.( 계약서 작성 시기)
• 계약 당일 현장에서 급히 작성하지 말고, 사전 작성한 문구를 준비해 가는 것이 좋습니다.
• 특약이 계약서보다 나중에 작성되면 별도 계약으로 간주되어 분쟁 소지가 커집니다.( 특약사항 타이밍)

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7. 계약 상대가 특약을 거부할 때 대처법

• 중요한 사항에 대한 특약 작성을 거부한다면, 해당 거래 자체를 재검토하는 것이 현명합니다.( 특약 거절)
• 거부 사유를 명확히 묻고, 협의 가능 여부를 조율하는 협상 태도 필요
• 중개사를 통해 공정한 계약임을 설명하고, 양측의 이해관계가 반영된 특약 문구로 수정 제안( 협상 요령)

 

좋은 특약 하나가 당신을 지킨다

특약사항은 ‘사후 해결’이 아닌 ‘사전 예방’입니다. 꼼꼼한 특약사항은 계약 당사자의 권리를 보호하고, 불필요한 법적 분쟁을 막는 방패가 됩니다.
계약 전후로 특약사항을 빠짐없이 검토하고, 모든 내용을 서면화하는 습관을 반드시 들이세요.