양도소득세 과세대상, 과세대상 양도 범위, 비과세, 감면 등 절세 노하우 총정리

 

양도소득세 과세대상,  과세대상 양도 범위, 비과세, 감면 등 절세 노하우 에 대해서 포스팅 해봅니다. 양도소득세는 부동산, 주식, 기타 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 부동산, 주식 등 재산을 팔 때 반드시 알아야 할 양도소득세(양도세)의 개념과 절세 노하우를 상세히 정리했습니다.

 

1. 양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다

따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

 

2. 양도소득세의 과세대상

양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다.

 

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등 * 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

 

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위는 다음과 같습니다.

양도로 보는 경우	- 양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. - 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다
양도로 보지 않는 경우	- 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다 - 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

 

 

양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다.

비과세되는 경우	세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. - ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

3. 양도소득세의 신고납부

1) 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.

- 예를들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30.까지입니다.

* 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함

 

* 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

 

- 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%(’19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다

 

2) 주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하여야 하며(반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우 반기별로 모아서 신고·납부), 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 예정신고 없이 다음해 5월 확정신고·납부(연 1회)만 이행하시면 됩니다.

 

3) 확정신고

당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.

다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

주식등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음해 5월 확정신고·납부를 이행(연 1회)하여야 합니다.

 

① 누진세율 적용대상 주식등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우

 

② 주식등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우

 

③ 둘 이상의 자산(주식은 기타자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정신고하지 않은 경우('20.2.11. 이후 양도분부터)

 

④ 감면소득이 있는 경우 기본공제(250만원) 적용순서*에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경우

 

* 기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제

 

4) 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%(’19.2.11.이전까지는 0.03%, '19.2.12. ~ '22.2.14.이전까지 0.025%) 를 추가 부담하게 됩니다.

 

5) 양도소득세 분할납부

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

구분	분할납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

4. 양도세 계산 방법

1. 양도세 계산 방법

부동산(주택, 토지 등)을 팔 때

비상장 주식 또는 일정 금액 이상의 상장주식 매도 시

기타 재산(골동품, 회원권 등) 양도 시

양도세는 양도차익을 기준으로 다음과 같은 공식으로 계산합니다:

 

양도소득세 = (양도금액 - 취득금액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율

 

세부 항목 설명

양도금액: 자산을 팔아서 받은 금액

취득금액: 자산을 살 때 지불한 금액

필요경비: 중개수수료, 취득세, 등록세, 리모델링 비용 등

장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 최대 80%까지 공제

 

양도세 세율

부동산 예시: 1년 미만 보유: 45%

                    2년 미만 보유: 60%

                    2년 이상 보유: 기본세율 (6%~45%)

                    조정대상지역 2주택 이상: 최대 75%까지 중과

5. 양도세 절세 노하우 10가지 총정리

부동산 매매나 자산 양도 시 반드시 알아야 할 양도소득세 절세 방법 10가지를 체계적으로 정리했습니다.

 

1. 1세대 1주택 비과세 요건 정확히 확인

1세대 1주택자의 경우, 보유 및 거주 요건을 충족하면 최대 12억 원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 조정대상지역은 보유 2년, 거주 2년 조건이 적용되므로 주의해야 합니다.

 

2. 장기보유특별공제 적극 활용

보유 기간이 길수록 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 주택은 3년 이상 보유 시 적용되며, 조정대상지역 다주택자는 제외되므로 사전 확인이 필수입니다.

 

3. 필요경비 철저하게 반영

양도세를 계산할 때 리모델링 비용, 중개수수료, 취득세 등은 필요경비로 공제됩니다. 증빙자료를 반드시 준비하세요.

 

4. 매매 시기 조절로 보유 기간 확보

보유 기간 1~2년 미만 양도 시 중과세율이 적용되므로, 2년 이상 보유 후 양도하는 것이 절세에 유리합니다. 단 하루 차이로도 세율이 달라집니다.

 

5. 증여 후 양도 전략 활용

고액 부동산의 경우 자녀에게 증여 후 양도하면 양도세보다 증여세가 더 적게 나올 수 있습니다. 특히 보유 기간이 길고 자녀 소득이 적은 경우 효과적입니다.

 

6. 부부 공동명의로 절세

고가 주택을 보유한 경우, 부부 공동명의로 변경하면 양도소득 분산 효과가 있어 절세에 도움이 됩니다. 단, 명의 변경 시 취득세 비용도 고려해야 합니다.

 

7. 양도차익 분산 매매

다수의 부동산 보유 시 한 해에 몰아서 매도하면 세율이 급격히 높아집니다. 따라서 연도별로 나눠서 매도해 양도소득세 부담을 분산하는 전략이 효과적입니다.

 

8. 비과세 한도 이하 거래 활용

토지, 상가 등의 경우 일정 금액 이하 거래 시 양도세가 발생하지 않는 경우도 있습니다. 거래 금액을 쪼개거나 적절히 조절하여 한도를 활용하세요.

 

9. 세무서 사전 상담 및 신고기한 엄수

양도세는 사후가 아닌 사전에 세무서 상담을 통해 계획을 세워야 절세 효과가 극대화됩니다. 또한 신고기한(양도일 기준 2개월 이내)을 반드시 지켜야 가산세를 피할 수 있습니다.

 

10. 정부 정책 및 세법 개정 사항 체크

양도세 관련 규정은 매년 바뀌는 경우가 많습니다. 특히 다주택자 중과세, 1세대 1주택 비과세 기준 등이 자주 변경되므로 최신 정보를 확인해야 합니다.

 

 

양도 전 보유 기간과 거주 요건을 꼼꼼히 확인하고 철저히 검토하세요.

양도 직전 필요경비 영수증을  정리하여 증빙을 위해 다시 한번 확인하세요.

1세대 1주택 비과세 요건이 애매한 경우, 사전에 국세청 홈페이지에서 상담 예약하세요.

양도세 신고 후 가산세 분쟁을 막기 위해 반드시 확정 신고서를 보관하세요.

양도세는 사전에 준비할수록 절세 효과가 큽니다. 양도세 신고 전에 반드시 세무사 상담하세요.

 

👉 국세청 홈택스: www.hometax.go.kr

양도세 절세, 미리 준비하면 얼마든지 줄일 수 있습니다.

 

출처 국세청

법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.

 

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