임차인의 권리 중 부속물매수청구권, 지상물매수청구권과 사례

 

지상물매수청구권의 사례

임차인의 권리에는 임차권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 ,갱신청구권 및 지상물매수청구권, 차임감액청구 및  계약해지권(일부 멸실의 경우), 차임증감청구권 이 있습니다, 

▲ 부속물매수청구권

 건물이나 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같습니다.

※ 이는 편면적 강행규정이며, 일시사용을 위하 임대차에는 적용되지 않습니다.

 

▲ (토지임대차의 경우)갱신청구권 및 지상물매수청구권

건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는 때에는 임차권자는 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있습니다.(「민법」 제643조 및 제283조)

※이는 편면적 강행규정입니다( 「민법」 제652조)

 

「민법」 제645조, 제644조 및 제283조에 따라 임대차계약 종료 시 계약 목적 대지 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 아울러 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약 종료 시에 계약갱신 요구권을 부여하고, 임대인이 임대할 것을 원하지 않을 때에는 계약 목적 토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 임대인에게 매수하도록 강제할 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

▲임대하지 않은 토지를 침범하여 증축한 건축물의 경우 임차인은  지상물매수청구를 할 수 있을까요?(사례)

영희은 기준에게 토지의 일부를 임대하면서 지상에 조립식 건물을 건축하여 음식점을 운영할 수 있도록 하였습니다. 몇 년 후 기준은 해당 음식점의 건물을 확장하기로 마음을 먹고 임대계약을 맺은 토지를 벗어나 영희의 토지 중 지목이 ‘전’으로 되어 있는 토지까지 침범하여 증축하였습니다. 이후 임대기간이 만료되어 기준은 영희에게 지상물매수청구권을 행사하려고 하는데요 과연 누구의 말이 맞을까요?

 

① 기준 : 제가 비록 원래 계약한 토지를 벗어나 증축은 했으나, 침범한 토지 역시 영희씨의 토지로 건물과 부지를 자유롭게 사용하거나 처분할 수 있어요. 영희씨가 재산권을 행사하는데 전혀 문제되지 않으니 저도 지상물매수청구권을 행사할 거예요.

 

② 영희 : 임대하지 않은 지목이 ‘전’인 토지까지 무단으로 증축하면 어떡해요! 더군다나 지목이 ‘전’이면 건물을 지을 수 없는데 당신이 증축한 건물 절반 이상이 불법건축물이에요. 지금 건물을 철거하고 이행강제금까지 내야 되는 상황인데 지상물매수청구권이라뇨? 전 불법건축물을 살 생각이 없어요

 

정답은 ②입니다.

 

이와 유사한 사례에서 원심은 임대 토지의 경계를 벗어나 걸쳐있는 토지 부분이 모두 임대인의 소유에 속하므로, 이 사건 건물에 관해 매수청구가 허용되더라도 임대임으로서는 그에 관한 철거나 손해배상의 의무를 부담할 염려가 없고 이 사건 건물과 부지를 자유롭게 사용·처분할 수 있어 임대인의 재산권 행사에 지나친 제약이 되기 어렵다고 보아 임차인의 건물매수청구가 허용된다고 판단하였습니다(대법원 2021.12.10. 선고 2019나73062 판결)

 

그러나 대법원에서는 다음과 같이 판단하여 원심판결을 파기하였습니다(대법원 2021. 12.10. 선고 2021. 12. 10. 선고2021다260671)

 

대법원은 “임차인이 매수청구권을 행사한 이 사건 건물은 절반 이상이 임대차계약의 목적 토지가 아닌 토지를 무단으로 침범하여 건립되었다. 이는 임차인이 임대차계약 토지상에 건립한 건물을 불법으로 증축하였기 때문이다. 만약 이 사건 건물에 대한 매수청구가 허용된다면 임대인으로서는 이 사건 건물에 따른 토지 외에 임대하지 않았던 3필지의 토지에 대해서도 소유권 행사에 상당한 제한을 받게 된다. 나아가 매수에 따른 소유권이전등기를 따질 수 있는지여부도 불확실하며, 특히 이 사건 건물의 절반에 가까운 부분이 지목이 ‘전’인 필지 위에 걸쳐 있어 사실상 건물 전체에 대한 철거가 불가피할 것으로 보인다. 게다가 이 사건 건물 중 공부상 등재된 사항을 제외한 나머지 불법으로 증·개축된 부분에 대해서는 임대인이 철거 등 원상회복 의무를 부담하게 되고, 이행강제금 부과의 위험 역시 이전되는 결과가 된다.

위와 같은 사정을 종합하면, 결국 임대인은 이 사건 건물과 부지를 사용·처분할 수 없고, 이는 임재인의 재산권 행사에 지나친 제약이 된다고 보기에 충분하므로 이 사건 건물에 대한 매수청구는 허용된다고 보기 어렵다.“고 판단함으로써 임대인의 재산권 행사를 제한하는 지상물매수청구권과 같은 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 해야 된다는 것을 확인하였습니다.

 

따라서, 이 사례에서도 임대한 토지 외에 임대하지 않은 토지까지 무단으로 침범하여 증축하고 나아가 해당 건축물이 불법건축물에 해당하는 경우 임대계약 종료 후 기준은 영희을 상대로 지상물매수청구를 할 수 없을 것입니다.( 평결일 2022.6.27.)

 

 

 

위의 내용은 평결일을 기준으로 작성된 것으로 현행 법령 및 판례의 내용과 다를 수 있습니다.( 출처 법제처)