전세사기피해의 예방으로 계약체결 시 유의사항 1 - 주택정보 확인, 계약 상대방 관련 정보 확인

전세사기피해의 예방으로 계약체결 시 유의사항에 대해 첫번째로 주택정보 확인과 계약 상대방 관련 정보 확인에 대해 알아보겠습니다.

1. 주택정보 확인과 계약 상대방 관련 정보 확인 (1) 주택정보 확인 1) 등기부등본의 열람 2) 무허가·불법건축물 여부 확인 3) 신탁원부의 확인(신탁부동산인 경우) (2) 계약 상대방 관련 정보 확인 1) 신분증 등 계약 당사자 확인 2) 임대인의 채무관계 등 확인  그 밖에 개업공인중개사를 통해 확인·설명받을 수 있습니다

 

1. 주택정보 확인과 계약 상대방 관련 정보 확인

(1) 주택정보 확인

1) 등기부등본의 열람

주택 시세를 확인한 후 등기부등본을 열람하여 주택의 실소유주 등 계약 관련 정보를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)를통해 확인할 수 있습니다.

 

※ 계약 당일 잔금을 치르기 전 등기부등본을 다시 확인하여 임대인 변경 등 계약과 관련한 중요한 사항을 미리 파악하는 것이 안전합니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-전세사기 피해 예방-전세사기 유형별 사례 및 대처방안-계약한 직후-월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 참조].

 

2) 무허가·불법건축물 여부 확인

다음의 사이트를 통해 건축물대장을 발급하여 허가받지 않은 건물인지 또는 불법적으로 건축된 건물인지 여부를 살피고사전에 그로 인한 피해를 예방해야 합니다.

 

구분	발급 경로
건축물대장 발급	정부24(https://www.gov.kr/)-메인 자주찾는 서비스-건축물대장 등본(초본) 발급 국토교통부 건축행정시스템 세움터 사이트(https://www.eais.go.kr/)-민원서비스-발급서비스-건축물대장발급

 

3) 신탁원부의 확인(신탁부동산인 경우)

신탁 건물인 경우 진짜 소유권은 임대인에게 없어 신탁등기가 된 집을 신탁회사의 동의 없이 계약한다면 계약 자체가무효가 될 수 있습니다. 따라서 반드시 등기부등본과 함께 신탁원부를 확인해야 합니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-전세사기 피해 예방-임대인 확인할 때-신탁회사의 동의 없는 계약 참조].

 

※ 신탁원부는 인터넷등기소가 아닌 등기소에 직접 방문하는 방법으로만 발급받을수 있습니다.

(2) 계약 상대방 관련 정보 확인

1) 신분증 등 계약 당사자 확인

임대인은 개인일 수도 있고, 법인일 수도 있으므로 계약체결 시 다음의 방법에 따라 반드시 임대인의 정보를 확인해야 합니다[주택도시보증공사(HUG)안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-전세사기 피해 예방-계약체결 유의사항-주택소유자 확인 참조].

 

구분	확인 방법
임대인이 개인인 경우	계약을 체결하는 임대인과 등기부등본에 적힌 주택의 소유자가 동일한지 확인 ※ 신분증 진위 확인 방법: 주민등록증[☎ 1382 또는 정부24(https://www.gov.kr/) 홈페이지] 또는 운전면허증[경찰청 교통민원24 홈페이지(https://www.efine.go.kr/)] 확인 주택의 소유자가 2명인 경우 소유자 전원과 계약을 맺을 것을 추천(전세보증금반환보증에 가입하려면 소유자 모두와 계약 체결 필요) 임대인이 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 등 제한능력자가 아닌지 확인
임대인이 법인인 경우	등기부등본을 확인해 법인이 임대할 자격이 있는지 확인 법인 대표자의 신분증, 법인 인감증명서 구비되었는지 확인 ※ 법인 대표자가 아닌 사람과 계약할 때에는 위임장도 반드시 확인

 

※ 만약 대리인과 계약한다면?

대리인과 계약을 체결하는 경우 해당 주택의 임대차계약을 체결할 수 있는권한을 정확히 위임받고 있는지 다음의 사항을 확인해야 합니다.

√ 위임장에 적힌 위임인과 수임인의 인적사항,대상 주택, 보증금 등 계약조건, 위임의 범위 확인

√ 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지 확인

 

※ 만약, 인감이 아닌 서명이 적힌 위임장이라면, 본인서명사실확인서 또는 공증을 받은 위임장임을 확인할 것

<출처: 주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse) 및 서울고법 2014. 4. 18. 선고 2013나2011391 판결 참조>

 

2) 임대인의 채무관계 등 확인

계약을 체결하기 전 임대인이 집을 담보로 채무가 있지 않은지 등 소유권 외 권리관계를 확인해야 합니다. 주택에 대한 채무관계 등 권리에 관한 사항은 등기부등본 ‘을구’를 통해 확인할 수 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-전세사기 피해 예방-전세계약 체결 전 유의사항-등기부등본 확인 참조].

 

> 임대인은 임대차계약을 체결할 때 다음의 사항을 임차인에게 제시해야 하며, 임차인은 이를 통해 계약 주택과 관련한 채무 관계를 추가로 확인할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6 및 제3조의7 참조).

 

「주택임대차보호법」 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보

※ 다만, 임대인이 임대차계약을체결하기 전에 같은 법 제4항에 따라 동의함으로써 갈음할 수 있음.

 

국세 및 지방세 납세증명서

※ 다만, 임대인이 임대차계약을체결하기 전 미납국세와 체납액의 열람 및 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있음

 

※ 계약 후에는 임대인 동의 없이 가까운 세무서 또는 국세청 홈택스(https://www.hometax.go.kr/)에서 미납국세 등을 열람할 수 있습니다.

 

> 그 밖에 개업공인중개사를 통해 계약 대상 주택과 관련한 다음의 사항을 확인·설명받을 수 있습니다(「공인중개사법」 제25조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항 참조).

○ 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

○ 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

○ 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

○ 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

○ 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

○ 관리비 금액과 그 산출내역

○ 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

○ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

○ 벽면·바닥면 및 도배의 상태

○ 일조·소음·진동 등 환경조건

○ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

○ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

○ 「주택임대차보호법」 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 같은 법 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항

○ 「주민등록법」 제29조의2에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항

○ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 민간임대주택인 경우만 해당)

 

법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.

출처 법제처

 

황기준 행정사, 공인중개사 사무소

부동산 중개,

계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]

임대차분쟁조정

민원, 진정, 탄원, 내용증명

토지보상, 개발인허가

010-2378-8564, wym083kim@gmail.com

 

황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격)

김양미 공인중개사