전세사기피해의 예방으로 계약체결 시 유의사항2 - 중개인 관련 정보 등 확인과 보증금의 보호

 

 

 

전세사기피해의 예방으로 계약체결 시 유의사항에 대해 두번째로 중개인 관련 정보 등 확인과 전세보증금의 보호에 대해서 포스팅해 보겠습니다.

1.중개인 관련 정보 등 확인과 보증금의 보호 (1) 중개인 관련 정보 등 확인 1) 공인중개사의 개업 여부 확인 2) 공제증서 교부 및 확인 2. 보증금의 보호 (1) 주택임대차표준계약서의 활용 (2) 전세보증금반환보증 가입 (3) 전세보증금반환보증 보증료 지원

중개인 관련 정보 등 확인과 보증금의 보호

1.중개인 관련 정보 등 확인과 보증금의 보호

(1) 중개인 관련 정보 등 확인

1) 공인중개사의 개업 여부 확인

개업공인중개사 및 소속 공인중개사는 중개행위에 사용할 인장을 등록관청에 등록하도록 하며, 등록증을 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시할 의무가 있습니다. 이를 통해 임차인은 공인중개사를 통한 임대차 계약 전 공인중개사의 개업여부를 확인할 수 있습니다(규제「공인중개사법」 제16조제1항 및 제17조참조).

또한, 중개인이 중개보조원은 아닌지 반드시 확인해야 합니다. 중개보조원은 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 단순한 업무를 보조하는 사람으로 계약서 작성 등 본질적인 중개행위를 할 수 없습니다(「공인중개사법」 제2조제6호 참조).

 

※ 중개보조원의고지의무

중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 합니다(「공인중개사법」 제18조의4).

다음의 사이트를 통해 공인중개사의 개업 여부 등 관련 내용을 확인할 수 있습니다.

구분	확인 사이트 목록
개업공인중개사 검색	한국공인중개사협회 홈페이지(https://www.kar.or.kr/)-정보마당-개업공인중개사 검색 한국토지주택공사 SEE:REAL 사이트(https://seereal.lh.or.kr/main.do) 국토교통부 브이월드 홈페이지(https://www.vworld.kr/)-서비스-부동산 서비스-부동산 중개업-중개업사무소 상세검색
중개보조원 검색	국토교통부 브이월드 홈페이지(https://www.vworld.kr/)-서비스-부동산 서비스-부동산 중개업-중개보조원 상세검색

 

2) 공제증서 교부 및 확인

개업공인중개사는 중개행위 시 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이를 보장하기 위해 다음의 내용을 설명하고 해당 내용이 작성된 공제증서를 교부해야 합니다. 중개인으로 인한 중개사고에 대비하려면 공제증서를 받아두어야 합니다(규제「공인중개사법」제30조제1항·제5항및 규제「공인중개사법 시행령」 제24조제1항 참조).

보장금액[법인인 개업공인중개사 4억원 이상(다만, 분사무소를두는 경우 분사무소마다 2억원 이상 추가 설정), 법인이아닌 개업공인중개사 2억원 이상]

보증보험회사, 공제사업을행하는 사람, 공탁기관 및 소재지

보장기간

 

중개인 관련 정보 등 확인과 보증금의 보호

2. 보증금의 보호

(1) 주택임대차표준계약서의 활용

주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우가 아닌 한 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용합니다(「주택임대차보호법」 제30조).

주택임대차표준계약서에는 보증금을 보호하기 위한 특약사항 예시와 대항력, 우선변제권 확보방법 등 임차인 보호규정 등에 대한 정보를 제공하고 있어 이를 활용하여 보다 안전하게 계약을 체결할 수 있습니다[법무부 홈페이지(https://www.moj.go.kr/moj/)-법무정책서비스-법무/검찰-주택임대차법령정보-주택임대차표준 참조].

 

법의 보호를 받기 위한 중요사항! 반드시 확인하세요

<계약체결 시 꼭 확인하세요>

[대항력 및 우선변제권 확보]

① 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있으며, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.

② 등기사항증명서, 미납국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결여부를 결정하여야 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

※ 임차인은 임대인의 동의를 받아 미납국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터·등기소에서 확인할 수 있습니다.

 

[임대차 신고의무 및 확정일자 부여 의제]

① 수도권 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시 지역에서 보증금 6천만원 또는 월차임30만원을 초과하여 주택임대차 계약을 체결(금액의 변동이 있는 재계약·갱신계약 포함)한 경우, 임대인과 임차인은 계약체결일로부터 30일 이내에 시군 구청에 해당 계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고하여야 합니다.

② 주택임대차계약서를 제출하고 임대차 신고의 접수를 완료한 경우, 임대차 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주되므로, 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없습니다.

 

<계약기간 중 꼭 확인하세요>

[차임청구금액]

계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 시 차임·보증금을 증액하는 경우에는 기존 차임·보증금의 5%를 초과하여 증액하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

 

[묵시적 갱신 등]

①임대인은 임차기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동리한 조건으로 자동으로 갱신됩니다.

* 기존의 규정은 1개월이고 ‘20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다.

② 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이 경우, 임차인은 언재든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.

[계약갱신 요구 등]

①임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못하고, 갱신거절 시 별지 2에 게재된 계약갱신 거절 통지서 양식을 활용할 수 있습니다.

* 기존 규정은 1개월이고, ’20. 12. 10.이후 최초로 체결되거나 갱신된 경우 2개월이 적용됩니다.

② 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금 액수의 100분의 5를 초과하지 아니하는 범위에서만 가능합니다.

③ 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.

 

<계약종료 시 꼭 확인하세요>

[보증금액 증액 시 확정일자 날인]

계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

 

주택임대아 관련 분쟁은 전문가로 구성된 대한법률구조공단, 한국부동산원, 한국토지주택공사, 지방자치단체에 성치된 주택임대차분쟁조정위원회에서 신속하고 효율적으로 해결할 수 있습니다.

 

 

 

 

(2) 전세보증금반환보증 가입

※ 다음의 전세보증금반환보증에 관한 내용은 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 보증보험의 내용을 주로 작성하였으며, 그 밖에 한국주택금융공사 또는 서울보증보험을 통한 전세보증금반환보증에 관한 자세한 사항은 한국주택금융공사 홈페이지(https://www.hf.go.kr/ko/index.do) 및 서울보증보험(https://www.sgic.co.kr/chp/main.mvc)에서 확인할 수 있습니다.

 

> 전세보증금반환보증”이란?

“전세보증금반환보증”이란 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 주택도시보증공사의개인보증상품을 말합니다[대한민국 정책브리핑(https://www.korea.kr/)-멀티미디어-카드/한컷-[Q&A] ‘전세보증금반환보증’ 궁금증 8가지 검색 후 참조].

> 가입 방법

전세보증금반환보증은 다음에 따라 가입할 수 있습니다[대한민국 정책브리핑(https://www.korea.kr/)-멀티미디어-카드/한컷-[Q&A] ‘전세보증금반환보증’ 궁금증 8가지 검색 후 참조].

 

구분	내용
가입 대상	단독·다가구, 다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등 대상 주택의 전세계약서 상의 임차인
신청 기한	신규 전세계약: 전세계약서 상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전 갱신 전세계약: 갱신 전세계약서 상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
가입 요건	신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내일 것 선순위 채권이 주택 가격의 60%를 초과하지 않을 것 전세목적물의 소유권에 대한 권리침해(압류, 강제경매 등)가 없을 것 임대인이 주택도시보증공사의 보증 금지 대상이 아닐 것
보증 한도	보증한도 = 주택 가격 – 선순위 채권 등을 제한 금액 ※ 단독, 다중, 다가구주택의 경우 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계 포함
보증료 산정	보증료 = 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간 ÷ 365 ※ 자세한 보증료는 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지 참조
가입 방법	모바일 HUG, 네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드 앱 등에서 모바일 신청 또는 주택도시보증공사 지사나 위탁은행에서 방문 신청 가능 ※ 위탁 은행: 우리, 광주, 신한, 국민, KEB하나, 기업, 농협, 부산, 경남, 수협, 대구
유의사항	주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 주용도란에 주거용 표기 필요 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아님 개인, 법인, 외국인도 보증 가입이 가능하나, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 주택도시보증공사에 이전하는 조건으로 가입 가능

중개인 관련 정보 등 확인과 보증금의 보호

(3) 전세보증금반환보증 보증료 지원

국토교통부는 전세사기피해를 방지하기 위해 전세보증금반환보증 보증료 지원사업을 시행하고 있으며, 2024년부터는 다음과 가티 소득 기준과 대상 보증 범위를 확대 시행하고 있습니다[국토교통부 보도자료(2024. 3. 4.), “‘최대 30만원’ 전세보증금반환보증 보증료 지원,모든 연령으로 확대한다.”참조].

소득 기준: 연소득 (청년) 5천만원, (청년외) 6천만원, (신혼부부) 7.5천만원

보증 대상: (기존) 신청년도신규 가입 보증 → (범위 확대) 신청일 기준 유효한 보증으로 확대

지원 범위: 지자체 심사를거쳐 납부한 보증료의 90%(최대 30만원) 환급 가능하며, 청년·신혼부부는100% 환급(최대 30만원) 가능

※ 그 밖에 각 지자체별 보증료 지원사업에 관한 자세한 사항은 [주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-공고/정책홍보-지자체 보증료 지원사업]에서 확인할 수 있습니다.

 

 

법적 효력, 증거자료로서의 효력은 없습니다.

출처 법제처

 

황기준 행정사, 공인중개사 사무소

부동산 중개,

계약서작성[매매,임대차(신규,갱신,재계약),권리금,증여,상속 등)]

임대차분쟁조정

민원, 진정, 탄원, 내용증명

토지보상, 개발인허가

010-2378-8564, wym083kim@gmail.com

 

황기준 행정사(공인중개사, 주택관리사 자격)

김양미 공인중개사